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土地市场现"溢出效应":前八月三四线城市溢价率达50%

有房企认为,城市群内部的三四线城市,以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市,是企业布局的重点之一。目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部,但业界共识在于,当本轮市场到达低点之后,部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。

一二线城市土地出让规则的趋严,正促使三四线城市的土地市场升温。

中原地产近日通过对283个三四线城市的统计得出,今年前8月,上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿,接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%,创历史新高,比去年的25.17%近乎翻倍。

与住宅市场的情形类似,这种情况同样被视为资金的"溢出效应"。即随着一二线城市调控趋严,土地出让规则也趋于苛刻,越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。

另一个被人忽略的原因则在于,经过长期的去库存,部分三四线城市的去化周期已经大幅下降。在这些城市拿地补仓,也体现出房企为下一个周期布局的思路。

盈利难致转战三四线

数据显示,今年1-8月,283个三四线城市共出让住宅用地9810宗,累计规划建筑面积5.9亿平方米。对比历史同期水平,并不算高。

这部分土地的出让金合计为8930亿元,接近去年全年的水平。土地成交的平均楼面价为1508元/平方米,创历史新高。与去年全年的973元/平方米相比,涨幅超过50%。

溢价率方面,前8月三四线城市的平均溢价率为50.25%,同样创历史新高,比去年全年的25.17%几乎翻倍。而在2014年和2015年,溢价率仅为6.61%和7.68%。

与热点一二线城市相比,三四线城市的溢价率明显偏高。

上述机构发布的数据还显示,今年前8月,京沪穗深四个城市的住宅用地溢价率均不足30%,深圳更是低至个位数。热点二线城市中,除合肥、宁波、南昌、杭州等少数外,甚少有溢价率超过50%者。

中原地产首席分析师张大伟指出,一二线城市的供地规模并不小,但因为在土地出让中设置了较为苛刻的交易条款,使得房企的拿地热情受到影响,并向三四线城市转移。

今年4月6日,住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。此后,热点城市便开始大量供地,土地供应的规模和质量均好于此前。

但与此同时,为防范高价地出现,上海从4月开始就祭出招标挂牌复合的出让规则,长沙则在8月出台"熔断+摇号"规则。还有越来越多城市加大了配建保障房的规模,并对自持提出了更多要求。

有房企反映,一二线城市的拿地难度在加大,且项目面临较大的盈利难题。

相比之下,三四线城市甚少在土地出让中设限,盈利前景相对良好,因此颇受企业青睐。前8月,珠海的住宅用地平均溢价率达到146.9%,佛山、嘉兴、沧州、衢州、台州等地的土地溢价率都在85%以上,且佛山和嘉兴的土地出让金已经突破400亿。

或开启下一市场周期

三四线城市内部也在分化。虽然部分三四线城市土地市场仍然火热,但中西部、东北等区域的一些城市,土地市场仍然冷淡。

根据中原地产统计,今年前8月,宁夏中卫仅在公开市场成交一宗土地,溢价率为零,土地总价为1140万元;陕西铜川则成交两宗土地,同样是底价成交;东北地区的通化、铁岭、双鸭山同样是零溢价成交。

有分析人士指出,这种情况的背后,反映出三四线城市库存状况的巨大差别。

根据统计局数据,全国商品房库存规模在2016年2月达到顶点,此后随着供地节奏放缓,以及市场升温,总库存逐渐下降。到今年7月末,全国商品房待售面积为6.3亿平方米,比高点下降了约1亿平方米,降幅约14%。已经恢复到2015年初的水平。

这其中,部分三四线城市的库存下滑明显,但仍有部分城市,库存规模几乎没有变化。

库存规模下降的城市,正是房企此轮布局的重点,也是承接热点城市溢出需求的城市。按照某房企人士的说法,城市群内部的三四线城市,以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市,是企业布局的重点之一。

目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部,但业界共识在于,当本轮市场到达低点之后,部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。部分机构对此十分乐观。

平安证券此前曾发布报告指出,2016年,三四线城市新开工面积和去化周期均低于全国平均水平。且从购买力来看,三四线城市人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。加之三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善,因此将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

华泰证券更为乐观,认为三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上,三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。按照该机构的观点,这个趋势将可能持续3-5年。

若上述机构的观点被证实,那么三四线城市的土地市场热度还将持续。至少到9月,这种热度尚未有降温迹象。

9月7日,安徽阜阳公开出让经济技术开发区、颍东区2宗商住用地,分别以49%和75%的溢价率竞出,楼面价分别为2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日,江门市一宗土地经过44轮竞价被美的地产摘得,溢价率68.8%,楼面价达5571元/平方米。佛山三水于同期挂出的一宗商住地块,楼面价约3615元/平方米,刷新区域起拍楼面价纪录。(.21.世.纪.经.济.报.道)

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