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中报解读丨房企这半年:钱多得花不完

今年年初,无论是开发商,还是普通购房者都觉得今年会有一轮用很低价格抄底,买到便宜房子、便宜土地的机会。但实际上,除了少部分人因为限价或者其他政策原因成功得手,多数购房者和开发商在这半年却是无功而返。

然而,下半年房地产企业财务形势会变糟吗?买房人有机会可以低价买房吗?翻看目前已经发布半年报的多数开发商财报,可以发现基本没啥戏,除了个别地产商外,多数房企账上都“趴”着夸张的银行现金结余,有的甚至已经超过了净资产。

有一家房企的高官向和讯房产解释,把巨量现金放在账上的目的,是为了在下半年把握市场可以抄底的机会,同时增强公司的财务安全。然而当多数开发商都是这样打算时,市场的底部就已经不存在了。

巨量资金虎视眈眈:这样的市场哪还有底

也就是在前几天,上海一个酒店公寓对外放初有意转让的消息,短短两三天就聚集了上海十多家地产商前来看房。

这在一定程度上可以看出,上海房地产企业对优质资产的饥饿程度。

来自世邦魏理仕的资料显示,上半年包括人民广场的宝龙大厦、南京西路的嘉地中心、大虹桥核心的虹桥绿谷等上海核心CBD的写字楼都已经被卖掉。

实际上,但凡稍微优质一点的物业,一经上市就会被迅速买走。

第一太平戴维斯统计数据显示,截至2017年6月末的12个月中,投资额累计达人民币2790亿元(约合412亿美元)。上海再次成为国内最活跃的交易市场,过去一年共成交168套物业,交易总额人民币1120亿元。其中,写字楼又一次占据投资市场半壁江山,零售物业占四分之一,其余则由工业物业、酒店和住宅投资组成。

戴德梁行最新发布的《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》显示,从全球资本来看,2017年可用新资金预计将达到4350亿美元,虽较去年的最高纪录减少2%,但仍为有史以来第二高。

疯狂涌入的资金,抬高了物业业主方的心态,在公开市场上出售的大宗物业,最多只能接受买方85折以上的报价。这让想入场捡便宜的地产企业彻底铺了个空。

在目前公开市场上出让的低价物业,或者存在法律债务纠纷,或者手续、产政不齐;又或者之前存在违建等问题。这些物业虽然报价不高,但是需要动用大量的资源解决遗留问题,整体购置成本并不便宜。

二手物业市场上的机会不多,一手土地市场的机会更是渺茫。上海近期出让的部分土地,虽然都是接近底价成交。但或者有企业落税要求,要求公司将地区总部迁入,并每年交纳一定税收;或者对物业持有面积有较大比例要求。加上这些隐形的成本,目前的地价多数并不便宜。

惜售心态注定购房者抄底难

在土地市场,抄底优质土地机会不多的大背景下,开发商惜售心态愈加严重,购房者抄底的机会就更少。

世茂房地产副主席许世坛就公开表示不愿意贱卖项目,“如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折,我们肯定是不卖的,我们再等等,看看有没有其它的沟通渠道。”

从半年报的情况看,截至目前多数企业账面的现金都远远超过了去年年底。

以上半年进行了多项并购的融创中国为例,截至今年6月30日,账上的现金已经多达924亿元,比去年年底足足多出了200多亿元。值得指出的是,截至6月30日,融创的净资产只有342亿元,账上的现金却比净资产还要多1.5倍。

不只是融创,绿城上半年账面的现金总额也高达318亿元,比去年多出92亿多,账上的现金是净资产的1.25倍。

绿地香港的现金总额也从去年底的57.95亿元,增长至今年上半年的76.25亿元,现金总额已经达到了净资产的接近8成。

由于大部分账面现金,是通过借款(一部分为购房按揭款,需要通过再抵押等方式才能被利用)等方式获得,有较高的财务成本,有人形容说是每天把一辆路虎开进大海。

如果不能及时为这些流动现金,找到合适的投资标的,每在账上多“趴”一天,都会削弱公司的利润水平。

客观上,他们需要尽快地为闲余资金找到可靠的出路,这也许是孙宏斌7月初仅仅只几小时就决定收购万达13个文旅项目的原因。

而如果实在找不到可投资的项目,提价、限售就可能成为剩下最好的路径了。

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