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房价涨跌成博鳌热议话题 房地产调控手段治标不治本

博鳌亚洲论坛2017年年会近日在海南博鳌举行。年会期间,关于房地产调控与房价问题再次成为论坛关注热点之一。多名专家在接受证券时报记者采访时表示,目前我国房地产调控手段仍是治标不治本,若不调控到房地产的本质,将可能出现“越调越涨”的情形。

对于房价的走势判断,接受采访的几名专家显然有不同的看法。在中国人民大学副校长吴晓求和齐鲁资管首席经济学家李迅雷看来,目前中国的房地产市场存在大量泡沫,而且最终一定会破灭,房价在全国范围内会普跌。而华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则提出了鲜明的反对意见。

吴晓求表示,现在全球美股和中国楼市两大泡沫,无论从哪个角度来看,通过经济学理论分析,都得不出楼价如此之高的一个结论。一个国家房地产的价格和经济发展水平、市场化程度,特别是个人收入水平都是息息相关的。“中国高存量的M2(广义货币)导致了房地产价格如此上涨,中国楼市泡沫同样会破灭,不会例外,但是它有滞后性。”

吴晓求表示,降低房价只有一个办法,就是减少对私人部门的杠杆,“所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度下调,实际上就安全了,如果这一点能做到,我们的泡沫就不会破灭,如果这个做不到,泡沫也会破灭。”

李迅雷认为,房地产泡沫肯定会破灭,因为决定房价的是人口流和货币流。具体来看,人口户籍方面,目前中国流动人口数量在减少,根据国家统计数据,流动人口在2015年减少了五百万,2016年大概减少两百万,人口流动性明显减弱,人口流入量减少,房价支持力度也会减少。以2016年房价涨幅最大的两个城市合肥和厦门为例,这两个城市人口流动量都排一二位,大连房地产火爆但房价下跌,就是人口在减少,西安的房价并未上涨也是因为它人口减少。

贾康表示,中国现在用限购、限贷、限价的行政性手段做的房地产调控是治标不治本,就像不断在两个极端之间坐过山车,民众不满意,政府在焦虑,一定要找到标本兼治,治本为上的高水平出路。

“既然现在中国房地产市场表现不健康,中央提出要健康发展,对应到长效机制形成,就要靠基础性制度建设,这是最关键的问题。“贾康表示,首先政府应牵头做一个通盘合理的国土开发规划,提供可持续的土地供给。

第二个基础性制度就是住房双轨统筹,政府要牵头提供有序供给,把低收入和收入阶层拖到公租房和公有产权房的平台上,让他们住有所居,不必涌入商品房的低端市场参与竞争。

第三个制度就是投融资制度,中国在PPP的项目之下已经作出非常多的努力。调动政府体外的资金一起提供住宅和宜居城市建设,将养老需求由政府牵动的社会资本一起来形成供应,从而达到供需尽可能平衡。

第四是中国必须积极学习借鉴美国、欧洲、日本还有很多发展中国家发展直接税建设,形成房地产税、财产税或者不动产税征收制度。

在国家金融与发展实验室理事长李扬看来,我国调控房地产的依据都是价格,但他认为,调控不应该把着眼点放在价格上。他建议要回归到房地产的本质,回归到其作为人民必需品的本质。

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