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共有产权房的开发和建设资金如何保障

住房和城乡建设部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中确定,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。在试点过程中,一些问题逐渐显现。

例如,目前共有产权房的资金来源,主要为政府的土地出让收益及中央财政拨款。作为房屋共有产权人的政府,除了对共有产权保障房前期的规划、建设需要投入大量资金,还要负责后期的管理、监督等工作,面临不小的财政压力。研究显示,单一的资金来源是不稳定的,且无法承担由于不可预见因素带来的风险。

又如,试点城市政策中规定了政府合理、公正退出的渠道,即回购个人购房者部分产权,或者将政府拥有的部分产权出售给个人购房者。但这大体上是一种理想状态,实际操作中政府的退出可能无法照预期的方式进行。还有人担心,若未来房价下跌,按规定由原购买价回购时,政府有无接盘的义务?若接受回购,则可能出现政府财政资金减少、国有资产流失的风险,损失由谁来承担?若未来购房者始终无力或不愿获取房屋的全部产权,政府可否强行退出?

譬如,将政府原先单一的出资分解成先由政府支付一笔款项,专门用于共有产权保障房的建设或收储,以显化政府的出资;然后,再由多方机构共同投入资本,并成为房屋的共有产权人,进而实现共担风险、共享收益。

就试点城市的情况而言,除了淮安以外,其余城市的政策均未提出向购房者收取租金。从短期角度来看,购房者免费享有政府部分产权的使用权,确实体现了共有产权房的保障性质。但从长期来看,它并不有利于制度的可持续发展。若购房者一直无力获取房屋全部产权,政府将一直无法退出,并且无法行使相应的权利、获得相应的收益。为此,有必要通过收取动态租金的方式,确保政府这部分的合法权益。

在这个过程中,还应对保障对象购买房屋后的收入水平进行科学评估,以使保障真正落到实处,避免出现不同经济状况的人群享受相同的保障政策,进而真正体现政府政策的公平合理。

总之,前期多方资金的投入与后期阶梯式的租金形成了一个市场化的金融体系,保障了共有产权保障房的充足资金投入。在此基础上,国有资本的增值收益与租金收入还可以继续用于后续的共有产权房开发和建设,进而使更多的人能够享受到住房保障。

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