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房地产长效机制很与楼市无关!限购限贷周期可能会拉长

每经地产评论员杨羚强

《人民日报专访郁亮谈楼市调控:楼市不存在“崩盘”风险》——今天你被这篇文章刷屏了吧?

邦爷看到这篇文章时,标题已经被中国新闻网改成了《楼市不存在崩盘风险 刹车不能踩太久》。话说,标题一改,影响力迅速扩大,报道得到近300个网站转载。

邦爷注意到,人民日报采访的背景是,12月9日中共中央政治局召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

很多人还记得,1997年11月,时任万科总经理的王石接受国务院总理的问讯,然后1998年“房改”了,开启了中国房地产市场的黄金二十年。

在这一背景下,郁亮接受《人民日报》专访,建言房地产的长效机制,自然引发了社会的广泛关注。但他的建议会被决策层全盘接受吗?

郁氏“药方”:副作用太大

邦爷觉得,郁亮的建言被决策层全盘采纳的概率非常小。因为他的“药方”,比如“通过政策倾斜,提高居住用地比例”,很可能拖累经济长期增长。

郁亮认为,东京、巴黎、伦敦等很多城市,工业用地占比仅6%左右,国内城市往往在百分之十几以上,由此也挤压了住宅用地比例。厂房建得再多、GDP做得再大,企业员工买不到、买不起房子,也不利于城市的长远发展。未来土地用途应该更多向住宅倾斜。

但是,大量削减工业用地,会让企业员工失去岗位。当一个城市的就业岗位不足时,对住宅的迫切需求也就没有了。

上海市规划国土资源管理局副局长岑福康提到,先进制造业不同于服务业,不同于科技创新空间,某种程度上是城市非常重要的组成部分;如果没有先进制造业,城市将会“空心化”。

之前,上海一个产业区的招商部门领导在出席由《每日经济新闻》报社举办的第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛时,也批驳了上海“缺地”的说法指出,上海大量的建设用地是为高端产业预留的。

从中也可以看出地方政府管理的思路——绝不会因为短期的住宅市场供求,放弃经济中远期增长的空间。

至于他提出的“完善相关标准,提高土地使用效率”,在一线城市也很难执行。比如,提高容积率就很难让上海一类城市接受。

虽然,提高容积率可有效增加城市住宅供应,但是城市人口密度因为容积率,也会大幅度提高。一旦发生类似“非典”这样的疫情,或者各种火灾、地震等灾害,居民如果无法及时疏散,可能会出现重大伤亡。美国“911事件”中,只有世界贸易中心的双子楼坍塌,死亡人数却接近3000人,便显示出高容积率住宅所存在的潜在隐患。

至于郁亮提出的“探索建立土地市场多元化供应制度,允许让有土地一方根据规则跟买地人谈、让市场主体自行谈判交易”,估计也不能解决目前上海、北京、深圳等热点城市的土地供给不足难解问题。拿日本来说,成田机场就因为“读钉子户”长达41年不同意拆迁,开港30多年仍然没有建完。

长效机制:很可能通过都市圈来解决

但郁氏药方,并非完全无效。郁亮提出“借助轨道交通,加快卫星城和城市群疏散核心城区人口,并为大量新市民提供购房定居机会”,这一观点已经被业内外广泛接受。

在12月8日在“长江三角洲地区主要领导座谈会”上,领导就要求加快构筑互联互通的综合交通网络,协调推进跨省域重大铁路和高速公路项目前期工作,研究规划沿海、沿江铁路,推动城市群轨道交通规划对接。

未来,类似东京、纽约这样的都市圈、城市群,有希望在一线城市周边大规模出现。

但要迅速实现各城市之间轨道交通的互联互接,所需要的时间,可能远远比想像中的长。以上海的11号线的花桥段为例,早在2013年就已经开始运营,但从花桥到苏州的“苏州S1线”至少要到2021年才能建成通车。

有开发商说,实现各城市间轨道交通的互联互通,不仅取决于地方的建设资金是否充裕,更和执掌地层的胸怀有关。因为,一旦实现各相邻城市的互联互通,各地的资源、资金、企业、人才都将快速流动,有可能会给部分地方的经济带来短暂的冲击。因此需要协调各城市的关系和利益,难度大,周期也会很长。

在这样的背景下,目前被视为短期政策的限购、限贷政策,退出周期很可能比开发商预想得要长。

上海链家研究院的数据显示,在11月28日,上海进一步升级了限贷政策后,新增客户和新增房源的比例由11月23日—29日的4.9:1,锐减至11月30日至12月6日的3.8:1,限购、限贷平衡市场供需,抑制房价快速上涨的作用可谓立竿见影。在热点城市无法通过都市圈有效迅速扩增供给的大背景下,限购、限贷很可能会成为长期政策。

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