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商住房自住七点“短板” 划不划算需细算

随着房价和限购政策的约束,商住房中住宅部分的属性更多的被大家所关注,将商住房用于商业办公属性是大家普遍认可的,但如果将其用于自住,会不会有哪些问题和短板呢?

随着房价和限购政策的约束,商住房中住宅部分的属性更多的被大家所关注,将商住房用于商业办公属性是大家普遍认可的,但如果将其用于自住,会不会有哪些问题和短板呢?

首先我们来了解一下何为商住房,商住房也是现下市场上常见的商品房类型之一,它通常以公寓、LOFT等形式呈现。综合来看,商住房总价较低,且不受限购政策约束,比较适合年轻人过渡选择,但长久来看商住房也有以下几个问题需要购买者了解。

一、商住房配套比住宅差,不强制配建要求商业学校等。对于纯商业规划的项目,配套设施可能是硬伤。因为是商业用地,政府规划方案与住宅住宅用地不少区别,因为商业用地一般不会强制要求设计完善的配套服务,这给选择商住房的购房者带来较大的麻烦。

二、商住房是建在商业用地上的住宅项目,起土地年限多为40-50年左右。去除开发商时间,实际年限还会更短,而这就使得商住房的二次销售面临一个困境。等到二手交易时,或许剩下的使用年限已经很短了,加上商业用地的土地使用权续期问题尚未有相关的法律法规,商住房的二次转让将会异常困难。

三、在购房款预算方面,商住房虽然总价较低,但压力也不轻。商住房首付5成是硬性规定,且不能享受公积金贷款,商业贷款也只能贷10年,且贷款利率是基准利率的1.1倍,也就是说非但不能享受优惠,还需要在基准利率的基础上上浮10%。而且商住房统一按照3%的税率征收契税,无法享受“满五唯一”的税费优惠政策。

四、除了购房时一次支付的费用,后续的生活成本也是不容小觑的。在水电供应方面,商住房目前有两种情况,一种是开发商承诺民水民电,但仍存不确定性,一种就是商业标准。关注“民水民电”商住房的购房者最好应将这部分关键信息以合同的形式确立下来,毕竟商水商电价格基本上是民水民电的一倍了。

商住房还有另一个生活方面的弊端,那就是绝大部分商住房是不通燃气的,即使设计有厨房,也只能使用厨房电器,一点对于单身族来讲也许影响不大,但是如果有老人和孩子一家人居住,时间长了还是有所不便。

除了水电费用,商住房的物业费供暖费和普通住宅比更高,据了解,以北京(楼盘)为例,中档小区的物业费平均在2—3元/平,而商住房的每平米则在4元左右。

五、买过商住房的人都清楚,其产权证书所标注的土地性质为“非住宅用地”,不能落户,而无法落户也就代表着无法享受后续的学区等一系列待遇。

六、公摊比较大。和普通住宅相比,商住房的公摊比例往往更高,通常每层十几户,乃至几十户。这类住宅容积率非常高,房屋得房率也很低。很多房子都无法正常采光和通风。而且商住楼用于居住时,很多住户权益会缩水,不像小区住宅,没有专门的业主管理委员会,一旦出现维权问题,没办法“抱团”。

七、最后一点,在居住体验上,商住房掺杂了办公餐饮等功能,宜居性相对较差。因为本质上商住房是商业用地,办公和餐饮都是被允许的,人流量多且人员混杂,对居住体验的影响非常大。

综上所述,建议打算购房商住房的消费者要耐心衡量,对可能的弊端心中有数。当然,如果是收到限购约束或置业投资的消费者,商住房还是有其多方面优势的。

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