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“营改增”前赶紧买卖房?没这必要

5月1日起二手房交易“营改增”不会增加购房者的负担;春交会有政策优惠,买房是个好时机

本报讯 (记者 黎胜斌)本周四,春季房交会将拉开帷幕,关于新房和二手房的优惠、5月1日后二手房交易“营改增”政策等,成了市民们关心的话题。

中介催促市民赶紧卖房买房

“卖房子是不是应该赶在5月1日前?”昨日,胡女士在朋友圈里询问,“营改增之后二手房交易税费是否会增加?”

去年,胡女士在渝鲁大道附近买了一套100平方米(套内)的住房,最近二手房中介催她赶紧把房子卖掉。中介告诉她:“5月1日开始,营业税改增值税后,二手房交易税费要增加,现在趁政策空窗期赶紧把房子卖掉。”

张先生最近也接到中介的电话,劝他赶紧买房,不然税费可能要增加。

增值税或再次转嫁给购房者

目前,在重庆,住房(包括普通住宅和非普通住宅)只要满了2年(含2年),对外销售均免征营业税;如果不满2年,交易时需要缴纳5.5%的营业税。

业内人士表示,在二手房市场中,营业税理论上是由二手房的卖家缴纳,但在实际的交易中却被转嫁给了买房人。营业税改增值税后,增值税被转嫁给购房人的格局仍然不会改变。

个人二手房交易究竟如何征收增值税?市国税局局长李杰日前表示,房地产业涉及营改增细则主要有7项:一是税率由3%改为11%,进项可以抵扣;二是土地出让金允许从销售额中减除;三是老项目可选择按5%的征收率缴纳增值税(老项目是指4月30日以前建设的项目);四是新建不动产项目按5%预征;五是销售自建存量房产采用5%征收率,销售非自建存量房产按差价的5%缴纳增值税;六是个人转让二手房两年以上免税,两年以下按5%征收率;七是不动产租赁税率11%。

也就是说,营改增之后,个人转让两年以上的二手房是不需要缴纳增值税的,两年以下的二手房则按5%征收率。显然,征收率比之前的营业税还低了0.5%。

买二手房不必等到5月1日后

中国人民大学财政金融学院教授朱青解释,“营改增”并不会增加普通老百姓的购房负担。知名税务专家段文涛撰文指出:营改增后,个人出售二手房缴纳的增值税与原来的营业税将持平或略有下降。

业内人士表示,我市的房价增值幅度一直比较平稳,营改增后仍然会延续满2年的免征的优惠政策,对大多人在买卖二手房时影响不会太大,“春交会期间有各项优惠,购房者看准了就该出手,没必要刻意等到增值税实施后。”

■算账

增值税比营业税略少

去年,胡女士花70万元买了一套房,今年以100万元的价格(销售额)卖出。由于没有满2年,她需要缴纳营业税为:100万×5.5%=5.5万元。

而营改增后,她应纳税额为:销售额÷(1+征收率)×征收率=4.76万元,比营业税少了7400元。

■提醒

继承房产等免征增值税

营改增实施方案明确提出,对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,试点期间免征增值税。

家庭财产分割包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

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