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万达广场进驻大亚湾 它会不会是“鬼城”终结者?

未能成功进驻深圳、距离深圳80公里的惠州大亚湾终迎万达广场。1月22日下午,惠州大亚湾公共资源交易中心网站显示,大连万达商业地产有限公司以底价1.15亿元拿下位于大亚湾西区的一宗商业用地。

根据限制条件,上述地块需建设一座不少于10万平方米的购物中心,且需整体经营,不得进行分割销售,地块被严格要求必须在3个月内开工,20个月内实现竣工开业。这意味着毗邻深圳的惠州大亚湾区即将成为继广州、东莞、佛山、江门、湛江之后,万达广场布局广东的第6个区域。

大亚湾区政府引进万达广场的诚意十足,根据惠州市住房和城乡规划建设局去年11月下发的文件显示,为改善区域居民生活条件,提高商业配套水平,加快推进大型商业综合体项目顺利落户建设,当地规划部门已对上述地块进行了控制性详细规划。

除“量身定制”地块之外,地价方面也让步不少。拍卖信息显示,万达地块土地面积约为5.4万平方米,容积率不大于2.0,折合地面价2100元/平方米,而楼面地价更是低至1050元/平方米,这一价格远远低于东莞虎门万达广场、广州南沙万达广场。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿告诉界面新闻,由于深圳土地供应紧缺,碧桂园、恒大等诸多房企目前均在深圳周边区域拿地。此时万达广场进驻,就算不考虑未来当地楼市的上行,仅从单个项目来看,如此低廉的土地也让项目有一定的盈利空间,当然也不排除万达会继续拿地做住宅产品。

但接近万达的内部人士透露,万达目前正在进行轻资产模式的改革,即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务以及品牌由万达负责,投资全部由别人出,资产归投资者,万达与投资方从净租金收益中分成。这种模式改变了以往靠销售万达广场配套住宅和商铺反哺商业的运营模式,也就不再需要住宅地块和庞大销售队伍。

《经济观察报》报道称,以轻资产为主要模式的拓展任务具体由万达商业发展中心负责,目前正在寻找相关标的。这些项目需达到两个标准:建筑面积不低于8万平方米;项目辐射人群不少于40万人。大亚湾区的万达地块刚好符合标准。万达还宣称2016年将开业的55个万达广场,均是轻资产形式。

大亚湾区政府给出高议价空间邀请万达,源自于万达广场对于区域商业氛围及房价强大的拉动作用,而这一点是昔日被称为“鬼城”大亚湾区最迫切的需求,作为承接深圳楼市外溢需求的主要区域,大亚湾楼市成交量与开工量在过去的数年里逐年递增,但生活配套的不足也让空置率常年高企。

此次万达广场进驻的地块位于大亚湾区龙海二路与大亚湾大道交汇处,周边有数个开发较早的楼盘,入住率显著高于区域平均水平,随着万达广场的建设与开业,大亚湾区的数十万市民生活配套将有更多选择,同时也有望给区域楼盘带来更高的入住率。

大亚湾区房管局的网签数据显示,去年大亚湾成交新房42094套,同比增长71%,居惠州市首位。其中以“3.30新政”为界,大量深圳客户涌入大亚湾区,后续9个月的月均销售面积约37万平方米,这让大亚湾区楼市库存的去化周期缩短至约7个月时间。

中原地产惠阳大亚湾区域经理徐智勇表示,成交量的暴增也带来了价格的上涨,从去年4月开始缓慢增长,到去年年底,由于存货的陆续销空,部分楼盘的销售均价破“万”,目前锦绣壹号项目带精装修价格在13000元/平方米左右,而更邻近深圳的龙光城项目,即将入市的毛坯房价格也有望进一步走高。

值得关注的是,2015年大亚湾区二手房市场虽然同比往年升温明显,但活跃度依然低迷,去年二手房成交总套数仅为1775套,与新房数万套销售数据相差悬殊。这在链家二手房研究院总经理肖小平看来,大亚湾区的房地产市场或仍不具备投资价值,而万达广场的成功运营则必须依赖于大亚湾区更高的入住率。

位于深圳大鹏半岛的大亚湾核电站,曾经让“大亚湾”全国闻名,而大亚湾北岸造出的这一片庞大城区,吸引了大量深圳置业者,却因缺少生活配套而大量空置,让大亚湾被冠以“鬼城”的称号。

万达广场的入驻能在某种程度上为购房者的生活“解套”,至于大多数人所期待的投资“解套”,或许还需假以时日。从大背景看,万达拿地之前,由深圳房价暴涨带来的周边区域楼市上行行情,也能够助力万达广场在大亚湾区的顺利落地与成功运营。

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