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以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风

  “先租后买,租金可抵房款。万科太狠了,彻底不让小开发商活!”昨日,关于“万科转型战略发布会”的内容在网上疯传,有观点认为万科此举“是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上。”不少房地产界的大V也发表了看法。易居研究院副院长杨红旭在微博上点评称:“如果万科大部分楼盘都这么干,那么找死的是万科!”

  万科回应:

  此举只是营销策略

  有业内人士分析,这种论调可能是来自对万科新推出的项目的炒作。记者了解到,近日重庆媒体大篇幅报道重庆首个“用租金抵房款”的长租公寓,就是万科的“出品”。

  经纬行高级研究主任黄燕飞评论:“这种想法看似很有看头,但优惠幅度不大。其实他们就是用这个亮点吸引租客优先考虑万科的住宅,但如果同类竞争的住宅在价格更优惠,租客并不一定会选择万科的产品。”

  她还提出:“包装一个只有公寓租客才能享受的购房优惠,但实际上是不是房价最优惠,买家对比同类竞争产品就知道了。”

  据了解,万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型:“各地公司在推广长租公寓业务时,部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法,但尚未成为万科集团的统一部署。”

  “去库存”是房地产市场目前的共同目标,有业内人士认为,万科此举也稍微有些“露怯”,证明开发商承受了巨大的压力,这种“小动作”是对市场的试探。“从区域上看,三、四线城市和部分二线城市的库存压力较大,相应的在这些城市项目较多的开发商库存压力较大。”中国指数研究院广州分院院长张化学告诉记者,从他们监测的品牌开发商来看,降价促销、调整产品结构、营销创新(包括首付分期等)、降低开发进度等是目前一般采取的办法。

 专家观点:

  穗楼市价量仍能稳步上升

  张化学认为,中国当前已经基本告别住房短缺时代,总体上供过于求是当前房地产市场的基本特征,也是政府制定政策的前提,短期内不会发生根本变化。

  “万科这种去库存的做法要看是在什么城市实施的,参与的是什么产品。”中原地产项目部总经理黄韬认为,政府的调控思路早就定调,目前三、四线房地产市场确实不景气,但广州市场在一线城市中比较稳定和健康,“今年整体销售量比去年增加了30%以上,价格到目前为止累计升了10%。” 据他了解,广州市场上主要的大发展商出货情况相对理想,基本完成了任务,只有少量未达到预定目标。

  “总体来看,去库存依然还是广州目前要解决的问题。”黄韬提出,广州也同时出现了地区分布不平衡的情况,“中心区域的货量很少,价格比较稳定而且有所上升。”他认为,未来广州市场的价量还是能持续稳步上升,而成交量的上涨幅度会大于价格的上涨幅度:“但是这种增幅比第三季度将有所下降。”

  房企热衷金融创新

  对于万科引起的波澜,也有业内人士持正面肯定的态度,他们认为,这是万科做的尝试和创新:“王石回来了,他们肯定有新动作。”据了解,一些开发商也在利用金融创新来推动营销,如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行(600016,股吧)合作的“利民贷”,以及恒大首付三年免息分期等,还有万科刚刚宣布在重庆试点的“先租后买,租金抵房款”等,都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。

  “先租后买类似于万科自己当银行,做房贷,做金融租赁,进一步可以把项目打包卖到市场上。这并不是万科金融野心的第一步棋,此前中国第一款REITS产品,就是由万科和鹏华基金联手开发,标的为万科前海的写字楼。”不少人士在网上评论称万科此举是“典型的融资租赁模式”。

  有业内人士认为,“现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商,他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场,他们都会去参与,而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”

以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风
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