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5月一线城市卖地收入仅40亿 土地财政玩不下去了

“一线城市除广州外,京沪深成交陷沉寂,出让金不足10亿。”相关机构在总结上周全国土地市场交易情况时,归纳为“出让金整体回落”。事实上,地方土地出让金收入增长的大幅下降已经延续了一段时间,财政数据显示,今年前四月国有土地使用权出让收入同比下降38.2%,全国土地出让金已连续两个季度负增长。有分析认为,预计土地市场总体升温趋势不变,但区域分化加剧,一些地方的土地出让收入同比大幅下跌趋势难有改善迹象,将令这部分本来就有限的地方财力雪上加霜。

一线城市 5月卖地收入仅40亿

数据显示,上周(5月18日至5月24日)监测的40个主要城市土地成交量环比增加18%,出让金环比减少64%。其中,24个城市无土地成交。一线城市中,广州成交3宗住宅用地,合计8万平方米,出让金不足10亿,而京沪深成交则陷于沉寂。

统计数据显示,截至5月24日,一线城市5月合计签约22宗土地,合计土地出让金为40.79亿元,其中仅7宗为住宅用地,除北京、广州外,其他均为上海的保障房土地。业内人士估计,在5月份余下的最后一周,卖地金额超越前3周的可能性极低,这意味2014年以来,一线城市将首次出现单月合计土地出让金不足百亿元的市场现象。

而在4月,土地出让金收入同比跌幅再次扩大,上海易居研究院监测的10大典型城市4月土地出让金收入285.5亿元,环比下降35.1%,同比下降60.3%,较3月相比,降幅扩大61.7%。易居数据还显示,今年1-4月,10大典型城市土地出让金收入1833亿元,与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。

而财政部14日公布的最新数据显示,全国土地出让金已连续两个季度负增长。2015年一季度国有土地使用权出让收入6905亿元,同比下降36.1%;此前2014年四季度为同比下降21.5%。而1月至4月数据来看同样如此,前4月国有土地使用权出让收入9016亿元,同比下降38.2%。

土地出让金 进入下行通道

值得注意的是,财政数据显示,前四个月全国财政收入仍延续低增长态势,而房地产市场持续低迷,由此带来的地方土地出让金收入增幅骤降,也成为今年以来地方收入增速明显放缓的重要原因。

以4月份为例,受房地产市场调整影响,房地产营业税下降4.6%,延续近几个月下降态势;房地产企业所得税下降11.9%;契税、土地增值税等地方小税种也都出现两位数的负增长。

在过去的房地产“黄金十年”,土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源之一。根据财政部公布的数据测算,土地出让金占地方政府财政收入比重在2013年达到顶点,为59.8%,到2014年回落至56.2%。

虽然眼下房地产需求已出现回暖,但对房地产投资传导依然不明显,房地产企业拿地需求疲弱,土地出让收入同比大幅下跌趋势尚未看到改善迹象,无疑令本来就有限的地方财力雪上加霜。

国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松此前表示,截至目前,房地产开发投资、土地购置面积、房地产企业本轮到位资金,均没有出现明显的改善趋势。土地出让金下降趋势没有明显的好转。

易居研究院研究员曹倪娜认为,二、三季度土地市场的复苏和回暖,一方面表现为整体市场的升温回暖,另一方面呈现出区域间分化的局面。“一线城市土地市场成交均价的明显上涨和二线典型城市土地市场成交均价的持续下跌,形成了较为强烈的反差。”区域分化加剧,将令那些条件不好、又严重依赖“土地财政”的地方难以玩下去。

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房企拿地结盟时代来临

值得注意的是,在房地产市场,房企意识到,靠规模化发展盈利的时代已经过去,减少同业竞争压力外,共享低成本土地资源和降低融资成本都对企业安全运营非常重要。于是,房企结盟时代来临了。

今年1月,北京诞生了史上最贵的总价“地王”。该地块还是集面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”于一身,成交楼面价达3.8万元/平方米。而这次竞价基本是最强的地产组合之间的竞争:华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行,最终由华润首开平安联合体以86.25亿元的价格竞得。

这样的房地产联合体在土地市场上出现得越来越频繁,据统计,2013年上海土地市场上由联合体拿下的比例为16%,而在2014年杭州土地市场拿地前十的房企中,合作拿地是最主要的方式,如绿城、平安等,即是通过和万科、九龙仓、金地等房企进行联合的方式完成了土地储备。

正如万科总裁郁亮在万科与万达结盟时所说,“今年以来全国最多买地的买家是谁,不是传统房地产商,是金融机构,或者虽然表面上去拿地,背后都是金融机构在支持,平安是今年以来买地最多的发展商,金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势,跟金融的结盟。”

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