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土地市场区域分化加剧 一线城市地价继续走高

全国土地供应进入收缩期,即使是一线城市,土地供应也开始减少。

克而瑞提供的数据显示,已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中,北京(楼盘)计划供应居住用地1200公顷,同比下降27.27%;上海(楼盘)计划供应居住用地600公顷,同比下降20%;广州(楼盘)计划供应居住用地524公顷,同比下降24.21%。

不过,一线城市住宅用地减少供应背后,反倒是地价继续创新高。不敢在三、四线城市冒险的开发商全面回归一线城市,这种争夺导致地价不断高涨。

中原地产首席分析师张大伟认为,相比三、四线已经可以看到的风险,一、二线市场的风险要低很多,预计房企未来在一、二线城市拿地竞争将加剧。

供应减少

今年3月下旬,国土部联合住建部发文,要求各地因地制宜,对土地供应要做到“有供有限”。5月17日,国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

克而瑞数据显示,截至5月20日,全国300城经营性用地共成交911万平方米,相当于4月全月成交量的60%,照此简单估算,5月全月成交量预计与4月相当,成绩难有突破。

上述数据提到,1~3月全国300城经营性用地整体溢价率稳居10%上下,4月则上升至21%,5月份前20天的整体溢价率也处于较高水平,为13%。

在2015年全国13个重点城市中,房地产开发建设用地计划供应9604公顷,占国有建设用地总供应量的35.3%。

从城市看,目前已经公布供地计划的北京、上海和广州3个一线城市2015年房地产开发建设用地计划供应共3335公顷,占13个重点城市房地产开发用地计划供应量的34.7%。10个二、三线城市房地产开发建设用地计划供应6269公顷,占10个城市2015年国有建设用地总计划供应量的32.1%。

城市分化加剧

“一线城市土地限制是因为规划的需要,而到了二三四线土地减少供应还是因为当地的楼市库存太高。”香港惠理研究院研究员乐威告诉记者,“三四线城市的库存去化周期长,政府根本不敢供应土地。”

公开资料显示,宁波市2015年国有建设用地供应计划较去年大幅缩水一半以上。而常州、芜湖这样的城市,其土地供应量就更加稀少。

相反,有赖于市场强劲的消化能力,面对开发商的青睐,北上广深等一线城市开始按捺不住,近期供地频频。

北京市国土局5月6日公布2015年度国有建设用地第一批商业住宅用地供应计划,首批供地块总计61宗,土地面积约601万平方米,约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。

广州也于4月底连续两日挂牌“地王级”地块,29日,天河广日电梯厂地块入市,建筑面积约24万平方米,起始价超过38亿元;30日,另一花都区巨无霸地块27亿挂牌入市,建筑面积高达98万平方米。

就连鲜有土地出让的深圳也在5月19日下午发布了2015年第二批城市更新单元项目,至此,2015年两批次城市更新单元计划已达到32项,总拆除用地面积达到175.8万平方米。

克而瑞分析认为,鉴于北上广深土地频繁入市以及开发商的蜂拥回归,再加上楼市回暖所带来的行业信心提振,在接下来的几个月内,一线城市土地市场将保持供需两旺的态势,并且房地产开发投资、房屋新开工面积都将会快速增长。

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