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高峰:品牌创造价值

地产思享者腾讯房产·湛江站2014-04-24 14:33
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[导读]高峰,湛江万达广场副总经理,海归精英,十年专注房地产行业。日前,高总在百忙之中接受腾讯房产湛江站的独家专访,深入把脉湛江商业地产未来走势,解密商业地产的成功样本。

 高峰:品牌创造价值

腾讯房产讯(编辑 张妙 实习编辑 李诺桐) 高峰,湛江万达广场 ( 详情 图库 团购 点评 )副总经理,海归精英,十年专注房地产行业。2013年,万达带领旗下的专业团队大举进入湛江,宣告湛江商业地产正式从考销售转变为考运营,给湛江商业项目带来了前所未有的大冲击、大挑战。高峰正是这支专业队伍的领头羊之一,在他和他的团队的努力下,湛江万达广场创造了湛江楼市开盘即售罄的“日光”奇迹!日前,高总在百忙之中接受腾讯房产湛江站的独家专访,深入把脉湛江商业地产未来走势,解密商业地产的成功样本。

访谈实录:

记者(以下简称记):您做这行多久了?

高峰(以下简称高):这行做十年了,在万达一年多,之前也是在做房地产,从英国毕业回来就直接做房地产,做了十年,没做过别的行业。

记:做了房地产十年,你对房地产应该自己也有一套理念吧?

高:我觉得个人的理念也得根据配合不同的公司的企业文化和开发模式来调整自己的理念。不同的公司有不同的开发模式开发理念,万科有万科自己的模式,万达有万达自己的模式,公司的模式不一样,尤其是大型公司里面强调的根本不是个人的特点,或者说是个人的所谓能力和风采,它看重的是在这个大平台之上,你怎么利用这个平台把每个项目做好。大型公司看重的第一是团队,在万达讲究的不是个人英雄主义。要以公司的开发模式为主导,然后调整自己的操盘方式或操盘手法。

记:团队远远比个人力量要大?

高:对,尤其像万达这种快速扩张、快速发展的公司,万达项目基本从拿地到项目竣工开业一般两年到两年半的周期,整个节奏这么快,必须需要一个好的团队才能完成。

记:您来湛江一年多了,您觉得湛江的商业地产未来的前景如何?

高:我去年七月份来的湛江,我觉得前景肯定会很好,湛江的商业地产还处于初级阶段,没有一家成熟的商业地产开发商进来真正的操作商业地产项目,现在市场上说自己是商业地产的,只不过是下面一个大超市、或者说一个小的百货,然后配合住宅,最多再加一个写字楼,什么时候盖还遥遥无期,说不好听一点,其实就是用规划去忽悠政府拿地,靠住宅套现,然后政府逼着你盖了,逼一天就盖一点。整个开发模式根本不是真正的商业地产开发模式,还是住宅的开发模式只不过挂了一点商铺。

记:那您觉得所谓的商业地产开发模式应该是怎样的呢?

高:商业地产的开发模式首先项目定位要非常清晰,可以叫做综合体的项目,它真正是由多种业态辅合而成的,而不是住宅占大头,再配点商铺。我们这个项目74万平米,住宅只占不到10万平米,住宅只是这个项目有机组成的一个部分,而不是开发一个住宅项目,戴个综合体的帽子。其实像万达或所谓商业地产最核心的开发靠的是以后的自持物业,我们10几万平米的大商店、接近4万平米的五星级酒店是老板自持的。

商业地产最核心的竞争力是对自持物业后期的经营,把整个项目带起来,而不是开发出一个项目全买了,然后让小业主自己去经营,它没有一个统一的规划、统一的管理、统一的招商,它就会乱,乱了这个项目就做不好。为什么万达可以做到全中国130多个广场,开一个旺一个,就是因为万达自持了大商店和顶级酒店,所有招商都是万达自己控制的,万达可以良性的规划里面的业态布局,这个其实是万达最核心的价值,包括万达百货、万达院线这些核心的几大功能主力店都是万达自己经营的公司来运营的,所以这些自然就会保证了广场的档次或者运营的程度,这个其实就是商业模式与普通的住宅开发最大的区别。

 高峰:品牌创造价值

记:其实湛江被称“欠发达地区”,人均收入较低,万达定价在普通市民看来挺高的,但是你们开盘之后却卖得非常好,在当前房地产可说是低靡阶段,万达却卖得这么火,除了本身的品牌效应以外,你觉得原因是什么?

高:品牌效应是一块,万达的品牌一定还是值钱的,这是个金字招牌,因为万达干了这么多项目,小业主跟着万达都挣了钱了,自然会追着万达持续投资。万达一期为什么卖得好,不光是湛江本地人买的,我们福建、广州的老客户,都过来跟着买。当时一期清盘之后,所有人都不相信万达一期可以卖完,因为这种事情在湛江从来没有发生过。

记:当时一期的商铺是多少?

高:126套,当时开盘就售罄了,就是想买的也没有了。

记:你们有没有统计过购买商铺的外地人所占比例大概多少?

高:差不多20%到30%,我福建的大客户一下子就拿了7套,广州一个客户也一下子拿了5套,一共也就126套,这一下就占了10%。投资客看的是以后的增值与租金回报,投资商业地产收益就是这两块。为什么人们愿意买万达5~6万的商铺,而不去买2~3万的底商,其实很简单,商铺投资其实最看重的就是人流,万达在广东和福建每天平均人流6~8万,就是每天这样其中10%的人走过你的店铺,你每天的人流也是6~8千人。再看如湛江的小区底商,每天有1千人流就顶了天了,但也卖3万,万达是它的1.7倍,但人流却是它的7~8倍。投资客的投资是非刚需投资,比住宅客户算得更清楚。

记:部分房地产人士有这样的观点,万达之所以卖得火,除了本身品牌,还有一个原因是湛江人的投资渠道比较少,你怎么看?

高:其实很难比较北京和湛江投资渠道多少,股票、黄金、期货大家都可以投,大小城市差异不大,只不过在北京等一线城市投资的选择比较多。现在在全中国其实投资不动产里是最安全的,从不动产来看,湛江的住宅供应量挺大的,湛江有700~800万人口在支持着湛江的住宅市场,所以项目卖得挺好,但万达进驻之后,就能看出后者的稀缺性了。

我为什么对湛江万达广场这个项目特别有信心,就是因为湛江之前商业地产开发的情况太初级了。湛江万达广场开业之后会让湛江人民真正体验到什么是shoppingmall,而不是百货商场。湛江人现在是有消费需求的,但是大家没地方去,你看湛江一些电影院卖票也卖得很好,但是万达影院开业之后,对这些影院肯定会造成冲击,因为无论是观影环境、硬件设施都差太远了。说最简单的,就是万达的爆米花都比他们的爆米花好吃,从每个细节都可以体现出差异的。

记:作为一位从业地产多年的成功人士,您对湛江市民未来投资地产有什么建议呢?

答:对于地产投资,简单的说就是投资住宅或者商铺。随便买一套房子就能赚钱的时代已经过去了。投住宅要看市场的供应量,如果供应量比较大,它的升值空间有限。如果是投资住宅产品的话,还是要投资品牌开发商的好房子,投住宅肯定要投好的、稀缺的高端产品,因为高端产品保值能力是最强的。说完住宅,再说商铺,投资商业地产肯定要投品牌开发商的,因为只有品牌开发商压得住十几亿项目自持物业,自己经营好了再带动业主去挣钱,而不是卖了之后就不管了。

记:以后未来湛江商业地产前景方面,价钱会不会继续往上涨?

高:要说整个商业地产的市场,我不好判断,它们没有万达的模式,万达能卖到6万,其它未必就能卖到6万,其它商业地产进来,没做到大家认可的商业地产概念,就算切实去做商业地产,也很难做到万达这样的商业模式,因为万达是靠26年的经验才积累了5千的商家,才能形成一个成熟的商业地产模式。其它的本来做住宅的,现在来试水做商业地产是很难做好的。

 高峰:品牌创造价值
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