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城市及产业升级 商业地产可焕发新生机

南方日报 [微博] 2014-04-23 11:03
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从六朝古都南京来到改革开放前沿窗口深圳,再从深圳挺进“世界工厂”东莞,从上市地产公司高层,再到泰诚集团总裁,郭海近20年的足迹尽管遍及众多城市,但一直见证着房地产行业的风风雨雨。

而进军东莞以来,无论是在卓越集团掌舵“蔚蓝城邦”项目时的全面热卖,还是在新公司新项目中的全面管理运作,郭海的每一步,都在挑战着全新的自己。在他看来,东莞拥有地处广深两地中间的区位优势,楼市价格较为稳健。此外,随着东莞产业及城市双重转型的深入推进,未来商业地产的潜力仍然巨大。

“慢东莞”楼市潜力较大

郭海,现任泰诚集团总裁,江苏南京人,1995年自西安建筑科技大学建筑系毕业,便来到深圳从事房地产的开发及经营管理工作。他曾任职深圳凯东投资集团有限公司副总经理,2006年进入深圳卓越集团,任职卓越集团东莞公司总经理,并负责位于常平的“卓越·蔚蓝城邦”项目。

“卓越·蔚蓝城邦”项目位于东莞常平,项目毗邻该镇两大火车站:常平站及东莞东站,此外,莞惠城轨站和R3轻轨站等交通路网也在项目附近穿梭而过。“由于项目有着得天独厚的区位优势,”郭海说,在拿地初期,公司就将项目发展与区域发展进行综合考量,力争将项目打造成为一流的城市综合体项目。接手该项目后,郭海通过完善项目周边的配套,包括引进华润超市,创办区域内最好的幼儿园等措施,让项目关注度与吸引力不断攀升。从2007年底至今,“卓越·蔚蓝城邦”销售全面飘红,楼盘受到消费者的广泛追捧。

在楼盘销售创造奇迹的同时,2013年,郭海亦完成了个人事业上的一次华丽转身。他凭借着丰富的地产开发管理经验及独特的运营理念,从一名职业经理人转型为房地产开发公司老板,于2013年在东莞组建了房地产开发公司——泰诚集团。专注于“以专业打造精品,以精品回馈社会”。

在多年的地产事业轨道上,郭海与东莞有过多次交集,较早前,他就曾在东莞工作过近两年的时间,早期的这段经历,不仅让他对东莞有了更深入的认识与感情,也让他对东莞地产有了更多的思考。

“东莞,是一座培育老板的城市。”在郭海看来,东莞地处广深中间,区位优势十分明显。而得益于“世界工厂”的特殊地位,东莞去年GDP已达到5000多亿,而工作及生活节奏又“慢”于周边城市。在这种优势背景下,东莞房价明显偏低。“对于开发商开发房产而言,风险系数相对而言也小很多。”郭海说。

但他坦言,东莞夹在广深之间,受政策影响比较大。此前几次重大房地产政策调整,东莞楼市波动也比较大。此外,东莞房地产开发必须市、镇两级报建,因此,作为地产企业的管理者,必须紧密关注政府的政策动向,市场变化以及项目的建设进度,保证项目如期完成。郭海说,从2008年、2011年、2013年几次大的地产调控来看,近年来国家对楼市的调整频率在不断加快加大。但在当前中国楼市背景下观察珠三角地区,你会发现,东莞楼房刚性需求比较旺盛,空置率比较低,潜力仍然可观。“从行业发展来看,东莞地产发展的高峰期已过。”郭海说,正由于此,在未来,如何做好项目、服务,打造更多具有个性的宜居小区,让项目更有生命力,将成为考量许多房地产企业面临的新课题。

商业体饱和与否应看城市未来定位

较早前,依托于东莞在珠三角优越的区位优势和产业基础优势,东莞各镇依托自身优势产业发展专业市场,形成零售商业与专业市场共同发展的格局。但关注东莞地产的人发现,近年来,东莞的商业分布已由过去各镇“各自精彩”,转为市区与镇区同步发展的局面。商业地产发展十分迅猛,除了行业巨头万达、万科等许多房企大佬纷纷抢滩之外,许多地产企业也看中这个市场,希望从中分一杯羹。这种竞争白热化在业态上的表现:就是引发了一轮又一轮的商业地产开发热潮,综合体项目竞相亮相。

在这种背景下,业界有声音认为,东莞作为一个制造业大市,受到东莞人口结构分布的影响,东莞的商业地产缺乏白领、中产阶级等有效的消费者,在目前的情况下已经面临饱和状态。商业地产的项目生存空间有限。

对此,郭海认为,商业体是否饱和应由市场来评说,综合考虑城市化的演变、商业的分布和业态的特性及商业辐射力来说,东莞未来商业综合体的前景充满多种可能性。“此外,评价一个地方的地产行业发展,以及业态是否饱和,得看这个城市未来五年、十年的发展定位如何。”

郭海说,近年来,东莞着力推进产业转型升级,注重对重大项目及企业总部的招商引资,东莞正着力于调整产业结构与城市品位,在这种调整的背景下,可以预见的是,未来东莞中等以上规模的企业将越来越多,相应的人口结构,产业结构都将带来较大的变化,都市白领的比例将不断增加,东莞城市的吸引力也将不断提升。从这个角度来考量,东莞的商业地产将大有可为。此外,随着东莞轨道交通的建设及完善,这将有利于把镇区人流聚集到中心区,强化中心区功能,这将有利于中心城区商务、商业物业蓬勃发展。

“当然,该转型的不仅仅是产业和城市,还有进军东莞的地产企业,”在郭海看来,随着东莞社会经济的不断发展,地产企业需要更多地进行转型,结合东莞这座城市的实际情况,在地产产品及物业服务等方面进行落地式的创新,以不断满足业主的新需求。

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