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楼市遇“冰火两重天” 中央调控楼市不能放松

国家统计局日前最新统计数据显示,今年7月,北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人,同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。一线城市房地产市场量价齐升,但一些二三线城市却趋于不振,个别城市出现“鬼城”现象。 在经济增速放缓和居民住房需求之间,房地产调控政策应该如何平衡?

一线城市需求持续 房价大涨

一线城市楼市的火爆,让人唏嘘。今年前七个月,房市延续了去年下半年以来的回升态势,部分热点城市上涨明显。究其原因,国家统计局城市司高级统计师刘建伟的判断是“受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响”。

“相较于三线城市,一线城市的需求比较多。”分析人士何田表示,2010年和2011年政府调控是抑制市场,随着2012年经济形势好转后,市场迅速恢复,需求变化幅度较大,而房产的开工和投资没有跟上去,加之土地热度加剧,所以造成了一线城市房价的巨大涨幅。

中国房地产业协会副会长朱中一指出,现在像北京、上海、广州、深圳这些城市,之所以它的房价那么快地上涨,一个最核心的原因就是土地资源稀缺,人口在大量地涌进。

这种矛盾之后,更深层次的是大中小城市协调发展问题。中国城乡建设经济研究所所长陈淮直言:“如果不加快二三线城市的发展,那么我们永远解决不了北、上、广、深的房价问题。因为这些有限的大城市不可能无限制地盖房子,来解决几亿人的需求。”

楼市调控陷入“松”“紧”纠结

目前的楼市,被不少业内专家描述为“冰火两重天”。朱中一说:“一线城市供求关系紧张,而一些二三线城市的商品住房和商业地产去化压力却比较大。目前房地产市场的差异性比较明显。”

以浙江温州为例,与去年同月相比,温州房价仍在下降。与此同时,温州企图给楼市限购政策“松绑”,允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。在二三线城市楼市不振的背景下,人们不禁要问,这是各地楼市调控政策要“放松”的先兆吗?

朱中一说,当前多数地方房价、地价上涨预期不减,中央政府对房地产市场的调控不能放松,“其实这在国务院的有关通知和央行的通知中已有体现,扩大个人住房房产税改革试点范围也是今年的一项重要工作”。他建议,对土地供应紧张,地价、房价上涨较快的城市,要强化地方政府责任制,强调住房用地的供应计划要与住房供应计划挂钩,普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。否则,下一步稳定房价的难度更大。

“在态度上,政府对房价的控制态度要明确,以免导致百姓会觉得政府不愿意调控。在技术上,关键要看长效机制如何和短期政策搭配,保证房价的平稳。”何田建议。

长效机制真能有效吗?

一方面是行政调控手段效果日渐式微,部分城市成交量呈现淡季不淡,土地市场持续“发酵”,种种迹象表明房价上涨压力依然很大;另一方面,市场上也逐步有了对政策放松的预期。业内人士呼吁,若要标本兼治房地产市场供需失衡怪象,加速推进长效机制是关键,“已经到了必须出台长效机制的时期”。

朱中一透露,房地产调控长效机制已形成初步草案,但推出时机尚未确定。他说,所谓房地产长效机制,既必须抓紧完善房地产市场调控政策,更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控,又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。同时,还必须继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。

“长效机制的设计、完善都有一个过程,并且也是螺旋式上升的。”陈淮表示,“我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产,而要通过产业带动来发展经济。但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题,又涉及到引进产业有没有条件等问题,非一年半载就能解决好的。”

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