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日前,中国房地产业协会副会长朱中一在公开场合表示,促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处在论证阶段,估计3个月后能逐步清晰并公布于众,但制度落地还需要很长的时间。

其实,对于长效机制所应有的土地、税收等内容,业内人士已有共识。但是,如何进行具体的制度建设却仍未明确。

“大家都在笼统地讲依靠土地、税收建立长效机制,但并不清楚到底如何解决住房问题。”深圳某龙头房企高管对记者说,此前的政策都是堵,没有疏,控制房价关键在于寻求供需平衡,而居民住房问题,则需要由政府和市场分层次共同解决。

“长效机制并非想降房价,而是要解决住房问题。关键在于按不同收入分层,即建立高端有市场、中端有支持、低端有保障的三层住房体系。“长效机制需要建立住房政策体系,分三个不同收入阶层解决住房需求,即高端找市场;中端有政策支持,政府给予补贴,从土地让利;低端则由政府建保障房。”深圳房地产研究中心主任王锋认为。

在日前深圳举办的某内部研讨会上,住建部住房改革与发展司司长倪虹及住房保障司司长冯俊与王锋持相同观点。他们认为,完善住房政策体系,重点是解决不同人群的住房问题,从而扩大消费,拉动内需,稳定经济,加快城镇化进程。

事实上,在1998年房改的“23号文”里就提出过,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

但是,这一政策设想并未落到实处。2003年在房地产成为国民经济支柱后,以经济适用房为主的住房供应体系几乎完全转变为由市场解决;2011年提出未来5年建设的3600万套保障房,主要面向低收入人群和中等“夹心层”,其效果至今依然有待验证。

而分层住房体系,正是深圳目前试水的住房政策。

早在2011年初深圳就提出分层住房政策,计划“十二五”期间筹建保障性住房约24万套。其中16万套安居型商品房,以解决户籍人口中的夹心层家庭和各类人才的住房困难问题,8万套为廉租房和公租房,解决中低收入人群居住问题。

在近两年多的时间里,深圳安居房共有4个项目面市,今年还将推出4个项目约9000套房源,但由于体量较少,深圳房价仍一路上涨。

“现在还看不出效果是因为量太少,但制度设计上肯定是对的。”王锋认为,这是一种多赢的格局,土地供应分两类,一类用于双限房,一类面向商品房。政府虽然对前者有所让利,但是商品房用地供给减少后,竞拍价格自然会上升,总的土地收入并不会减少,住房问题也得以解决,开发商在双限房上的微利可以在商品房中得到补偿。

不同于以往的定向分配,深圳安居房面向全社会人群。只需满足深圳户籍、无房等基本条件即可。不过,不再将申请人收入作为考核条件,这一点却遭到了外界的广泛质疑。

“收入难以核查,我们希望通过降低安居房的舒适度、面积来控制有钱人浑水摸鱼,加强后期监管。”深圳市住建局有关负责人说,深圳的住房政策设计,是在保障低收入人群的前提下,尽力解决更多“夹心层”的住房问题。

但是,在王锋看来,只有分流需求,才能从根本上解决住房问题。他认为,房价越调越涨的根源主要是高、中、低端三个不同层次收入的人群全部拥入市场竞争,需求无限,供应却有限,高收入人群从中投机炒作获利,最终却由中低收入人群买单。

此外,朱中一认为,最先推出的长效机制将是房产税。不过,王锋并不赞同这个观点。“房产税解决不了住房问题,算不上长效机制。”他认为,房产税只会抑制需求,不利于拉动内需增长,建立长效机制并非降房价,关键是要解决中国住房问题。

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