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楼市评论:“高价”不等于“高端”

近些年,北京房地产市场上的高端产品越来越多,其中有两种非正常情况导致的“高端”,相对比较典型:

一种属于无心插柳,半路出家型。比如一个项目一期的定位还是刚需盘,到了后期由于价格上涨,刚需族买不起,只好让改善型需求来接盘。而一些改善型产品,开发了几年之后,市场上的价格已经让改善型需求望尘莫及,也自然“升级”成高端产品。比如2008年,楼市一度低迷,北京三环附近某项目老总说:“市场再不好,我们定价1.2万元/平米,总能卖出去吧?”几年之后,该项目价格已超过4万元/平米,步入高端项目行列。

另一种情况则属于被逼无奈型。如今的房地产市场,可以说“规模为王”,不拿地不扩张,在市场中会迅速地被边缘化,而拿地扩张,就得豁出去拿高价地。古人说“知易行难”,人在江湖,身不由己,说不拿地王,说要理性,做到谈何容易?而咬牙拿下了高价地,面粉贵过了面包,怎么办?唯一的办法就是把面粉做成蛋糕——做高端产品。

而如果咬文嚼字一番,去追究“高端产品”的定义,通常的答案是,高端产品的特征是长期具有较高的价值和品质,同时价格相对较高。这就说明,高端产品和高价产品是不能画等号的。除去价格,“品质”与“长期具有”是其中的关键词。

经过十几年的发展,国内房地产开发的相对粗放状态已有明显改变,房企专业化、品牌化的趋势越发明显,产品建造标准和设计水平的进步也很快。在这样的环境下,仅靠房价整体的快速上涨“捂”出来的伪高端产品,未来的生存空间只会越来越小。

而高端产品的消费者,也就是常说的成功人士,也并不是都像电影《大腕》里说的“成功人士就是,买什么东西都买最贵的,不买最好的。”众多客户调查与分析报告证明,高端购房人群由于有过多次购房经验,实际上是购房人里面最懂行、最识货的消费者。

专业人士认为,是真高端还是伪高端,未来的风险主要是产品能否被市场接受。随着市场的日趋成熟,伪高端产品也更难存活,“识货”的消费者明白什么是真高端。即便房价继续快速上涨,也不用等到“退潮”,聪明一些的裸泳者已开始悄悄穿上“泳裤”。

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