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加快资源地区间平衡 方能破解楼市困局

国家统计局日前公布7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.7%,连续第4个月小幅回落,调控效果持续显现。7月房价环比下降的温州、宁波、安庆和九江均为首次下降;而上月环比下降的5个城市均由降转升。最近数月没有一个城市出现房价持续回落的情况,表明房价涨幅持续回落的动力不强,个别城市房价环比回落并没有趋势性含义,新建商品住宅价格总体上仍呈环比普涨格局。同比来看,70个城市7月房价涨幅延续持续提高趋势。除温州外其余69个城市全部上涨,四个一线城市涨幅居前,京广深沪分别上涨18.3%、17.4%、17.0%和16.5%。

2013年各主要城市将新建商品住房价格控制目标确定为房价增幅要(明显)低于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅,北京和上海要求更高些,要求房价相对2012年基本稳定。数据显示,6月份一线城市房价同比平均增长15.9%,二线城市平均上涨7.9%,上半年城镇居民人均可支配收入实际仅增长6.5%。如果没有特别的措施出台,一线城市和热点地区完成年度控制目标事实上已是不可能。

从根本上讲,楼市调控的目的不是要对抗因为经济发展、城市化进程过程中房价正常上涨的经济规律,而是要抑制伴随这一过程中房价的不正常上涨,使房价涨幅控制在适度和合理的空间以与经济发展和居民收入增长相匹配。

限购限贷、上浮房贷利率、限制开发贷款以及打击囤房行为等行政或经济措施,都有其必要性和积极性,对短期抑制房价过快上涨具有积极意义。但长远看,这些措施都不能解除推动房价上涨的根本力量:由于区域间资源配置的极端不均衡导致热点地区房价强烈的上涨预期。预期是影响人们行为的重要变量,房价的预期管理至关重要。

资源富集地区具有其他地区无法比拟的人、财、信息及机会优势,吸引着大量区外人员流入,导致热点地区相对有限的土地和住宅资源供给与相对无限庞大的外在需求之间的矛盾无法根本解决,这些城市房价上涨预期因此而不断强化,导致热点地区无法形成有效的房价供需均衡点。即使通过限购限贷等行政强制措施暂时达到抑制房价的目的,但无法真正消除大量被压抑的需求动机。对特定区域而言,只要这种过度需求动机存在,就无法根除房价上涨预期。从这个意义上说,北沪广深房价调控一定程度上超出了各城市自身的能力范围。

我国地区间资源分配不平衡是导致热点地区楼市供不应求的根本原因,缓解热点城市房价过快上涨的长期的和根本的方法还是在于缩小地区间的资源配置不均,削弱热点地区房价上涨预期,使房价真正回归到与经济发展和居民收入增长相匹配的合理区间。

因此,解决热点地区高房价的根本出路在于资源外溢,让新增资源更多流向热点城市周边区域。但由于资源积聚的自我强化特征和热点地区对资源外流阻力,资源配置不可能自发平衡,往往反而更加分化。为了达到资源更合理配置,笔者提出以下建议。

首先,要以新型城镇化规划和顶层设计为契机,合理平衡局部资源配置,使热点城市资源能适度向区外扩散(同一个城市也要尽量在区内平衡资源),避免资源再过度向一些城市集中,积极创造各具特色的国家级多中心和区域多中心,促进经济社会的多极化发展格局。这一方面以利于人口合理分配,缓解大城市资源和空间压力;另一方面也有利于农民工就近就业,促进农民工的城镇化进程。

其次,对于资源富集地区资源外溢阻力,可以通过内生城镇化措施促进地区间均衡发展。将城镇化进程内生于经济发展,就是将城镇化与经济发展阶段及其过程紧密结合,让“人的城镇化”成为经济发展的内在约束性指标,即要将满足条件的劳动者均纳入当地社会统筹保障体系,逐步实现“同工同酬同福利”的公共服务均等化。

内生城镇化进程,将极大削弱热点城市利用既有优势加剧资源不均衡分布的内在动机,同时能有效约束城市边界。一方面,一些大中城市“人的城镇化”成本较高,而一些二三线城市成本相对较低,随着经济转型升级背景下的产业转移,将促使更多的人向二三线及中小城市分流,从而有利于促进地区间的均衡发展;另一方面,长期来看,随着人和资源分配均衡化及地区间差异缩小,也能从根本上缓解热点地区房地产价格上涨压力。

第三,虽然经历了上半年的预期频繁落空,但市场并没有形成新的适应性预期,对大多习惯于高增长和刺激性调控模式的投资者来说,仍不断试图从政策层面挖掘规模刺激的预期。尤其是7月底中央政治局经济工作会议因未强调“调控”字眼而被市场广泛解读为调控放松——这是市场的“反向思维”,对政策放松预期显然已经过头了。从本届政府历次常务会推出的具体“稳增长”措施来看,政府手中有很多放松楼市调控之外的“稳增长”途径,在房价依然快速上涨的情况下,不必也不会放松楼市调控。

在下半年经济下行压力较大的情况下,政策面需要明确重申楼市调控定位,让市场保持稳定和合理预期,维护好房价环比涨幅连续4个月小幅回落的调控效果,否则本轮调控又将重蹈以往历次调控覆辙,不论政府公信力还是经济结构调整转型,都将承受更严重更持久的打击。

最后,还要适时扩大房产税试点,稳定市场预期,增强预期管理效果。房产税自2011年初在上海、重庆启动以来,作为典型的经济调节手段一直备受关注。实践已证明通过行政强力维持房价平稳很难,常常做不到,因此楼市行政调控手段让位于经济调节手段将是必然趋势。经济手段通过影响微观主体的成本效益权衡从而影响个体决策,从根本上保证个人理性和激励的统一,从而建立起引导房地产市场健康发展的长效机制。

虽然当前房产税在调控房价中的作用并不显著,对房产税争议也一直不断,但在房价过快上涨的地区,通过扩大房产税试点等方式作为预期管理的工具还是非常必要的。

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