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温州突破调控底线挽救楼市

楼市调控政策的口子正在被越撕越大,这一次温州决定要在限购令上“动土”。但这一次,温州却没有因为触碰红线而被上级政府纠正。

2013年8月,温州限购令开始试探政策底线——本地户籍家庭被允许可以购买第2套住房。在两年前,房价一路飙升的温州出台限购令,随后房产成交量大幅下降,房价也出现腰斩现象。

房地产市场成交量萎靡,房价大幅下跌,早已让温州市政府感受到了压力。腾讯财经独家获得的信息是,从2012年初开始,当地政府就开始酝酿调控松动方案,但当时并未找到上级政府能够认可的方案。

意外的是,与此前佛山对楼市政策松绑立马被叫停不同,这一次,包括住建部和浙江省住建厅在内的上级部门并没有出手干预。温州市住建委副主任戴旭强对当地地产政策的措辞小心翼翼,他对腾讯财经说:“温州的微调并没有突破政策底线。”

事实上,温州此番调整的力度的确不大,但撕开的却是中国地方政府坚持了两年多的楼市调控底线。

上级政府默许温州房产政策松绑

8月16日的早上八点半,温州一个楼盘售楼处的诚意金交易现场早已被近千人围得水泄不通了。开发商恒富中粱地产担心出意外,甚至找来了几辆120紧急救护车驻守。

这正是温州楼市政策松绑之后的缩影。

来自机构的数据显示,8月5日-8月11日,温州累计成交房源1493套,成交建筑面积170410.52平方米,与前一周的568套相比,环比上涨了162.9%。

这一幕,温州的开发商等待了快两年。温州老牌房企中粱地产副总裁陈永峰向腾讯财经表示,2012年年初,他就以温州房地产协会和商会常务副会长的名义着手写了关于放开限购的初稿,后来,这些“请愿书”前后修改了不少于20次。

请愿书中,陈永锋们要求对温州房产松绑列为最重要的条款。这是因为,在他和温州房地产协会的同仁们一致认为之前政府将土地出售给开发商来建房子,而后却因限购不能卖,直接将库存量拔高。而开发商的资金未能及时回款,将直接影响再次拿地。

回忆起提案的过程,陈永锋对腾讯财经表示,“每次把提案交到市人大后,得到的总是一句:交予相关人士研究。”

转机发生在今年7月,陈永锋接到市政府邀请参加7月24日关于房产提案座谈会的通知时,他依旧觉得“不会有戏的。”

会议持续了三个多小时,直至六点才结束。除了温州市住建委主任周宏权、副主任余跃彬外,与会人士还包括被地产套牢的实业企业主、人大代表、政协代表以及开发商代表。

陈永锋向腾讯财经透露,他在与会现场再次重申了关于松绑的意见,“现在经济这么不景气,房子又卖不出去,能否把限购全部开放?”周宏权当场回应称,全部放开不可能,这已经背离了国家限购的框架,撤销一套限购令即松绑政策仍需讨论。

在论证松绑环节时,周宏权和余跃彬等人都称,温州市也想放开政策而支持当地的开发商,但是“上面有政策高压线不能碰”。最后的讨论的结果是,温州市住建委会向上级汇报再做决定。

陈永峰知道,这一次有戏了。而事后浙江省住建厅的反应也证实,“上级”对温州的微调动作是默认的,至少是知情的。

被房产市场套牢者的利益诉求

“事实上,不少被困的开发商不是真正的开发商,大多是温州做实业的人。”陈永锋向腾讯财经解释,据其所知,这些人大多都是包括打火机以及鞋等制造行业在内的温州龙头企业。这些企业通过集资的模式组成开发商。

这意味着,这些传统制造业企业的资金套牢在房地产市场之后,很难再抽身重返实业。而且,其中涉及到的资金并非小数目。

一个在当地流传甚广的案例是,温州9家实业老板通过当年银行得到贷款,除了实业的开销,富余的贷款便组团投进房地产开发多产权的豪宅,资金高达近50亿。但是现在,受制于温州较为严厉的楼市调控政策,这些企业的钱都还没能收回来。

陈永锋说有很多老板跟他吐槽,若仅仅是房价下跌,只要房子卖出去了,每个人亏一个亿也还亏得起,剩下的40亿还可以拿出来。但是现在被套着,房子卖不了,剩下40亿也拿不出来。

被困的还有一些做实业的老板,他们是曾经名声在外的温州炒房团的主力军,也在这一轮的楼市调控中腹背受敌。在这些叱咤全国楼市的团体中,拥有着炒房资金、民间借贷、实业投资共同组成的温州资本。2008年下半年开始,银行贷款非常宽松,温州民企多元化投资加速,在贷款“监管缺位”下,这些资金纷纷进入土地市场、房地产开发等领域。2010年前后,温州市区县屡创“地王”,投资方多为制造、贸易等实体企业的“资金联合体”。

此番温州楼市政策微调背后,折射出的就是当地经济的持续下滑和民营企业的生存困境。

7月8日,在温州市委常委会上,新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据:在16个经济主要指标中,2012年,温州市大多数指标处于浙江省“倒数”行列,其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。

2012年前11个月,温州全市工业企业实现利润168亿元,同比下降9.6%,据温州市经信委的调查,去年同期,受监测的15个行业中的855家重点企业,就有10个行业出现利润负增长。

伴随着实体经济的下滑是,从2011年9月以来,温州房价连续22个月同比下降。相比3年前的高位,现在温州房价已经下跌超过四成。房地产投资也从去年以来首次出现负增长,土地购置费占房地产开发完成投资的38.1%,首次低于50%的比重。

温州也被指是对土地财政依赖程度比较高的城市,2012年时,温州曾大摆“地产宴席”,一次性推出52宗共计3220亩土地,供应力度前所未有。今年上半年,房地产税收和土地出让金作为拉动地方财政收入的“两驾马车”也出现了大幅增长。

上任不到两个月的陈一新,在此前调研中多次强调温州要重振实体经济。而温州“问计”开发商的座谈会,也是在陈一新的“嘱托”下召开。显然,调整房产政策成为了温州实体经济重振的第一步。

不过,大多数温州市的官员与腾讯财经交流时都不愿意把楼市政策和救经济关联起来。在市房屋登记中心主任黄齐看来,微调政策是基于以下几个判断:今年前7月,温州房价的环比增速已经趋稳,之前的调控目前看来已经达到效果,市场里的水分被挤出去了很多。另外,温州房地产市场的供应结构已经趋向合理,库存较合理。

重振房地产不能挽救温州经济

“温州模式”曾是个辉煌灿烂的品牌,这是民间实体经济的象征。上世纪80年代,从“前店后厂”的家庭作坊起步,温州人依靠“低成本、低技术”的小商品占领市场,形成了“小商品、大市场”的“温州模式”。纽扣、服装、开关、皮鞋、打火机等小商品是当年温州人起家的行业,在过去“短缺经济”的年代,曾为温州经济的发展做出了巨大贡献,使温州从市场寂静的富矿中挖到了“第一桶黄金”。

2008年金融危机之后,温州外向型经济模式受到严重冲击,民间资金大量逃离实体经济而进入房地产开发和购置。值得注意的是,大量民间资金进入楼市,不仅严重放大了楼市走向泡沫化的风险,而且让实体经济日益“空心化”。

温州人仍然记得2006年到2011年时,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米,6年当中足足上涨了4倍多。

但是,2011年的楼市政策收紧并没有阻止资金向房地产集中,挽救实体经济。而后,民间借贷陷入困境,人工和资金成本上升,温州模式遭遇了前所未有的危机。

温州中小企业促进会会长周德文对腾讯财经说,温州在经济状况好的时候,大部分的实体经济老板都涉及到房地产。大的企业去投资房地产,小的企业去炒房。但是现在,房价一路下跌,直接造成了实体经济资金链的紧张。

研究温州经济多年的周甚至说,温州目前实体经济现在已经跌到谷底,几乎没有利润,大量资本逃离,没有人有心思回归实业。瑞典温商某财团一位负责人对腾讯财经表示,他今年曾经带着钱想来温州投资,却因为投资环境欠佳,在温州转了一圈之后就打道回府了。

这些观点也得到了市经贸委一位官员的默认。这位官员还告诉腾讯财经,现在温州的中小企业融资依然比较难。

显然,如果此番温州楼市政策微调背后,仍然存在政府靠楼市来救经济的思路,风险可想而知。

多位温州开发商都对腾讯财经提及,这次楼市政策的微调虽然很受欢迎,也给市场一些利好的信号,但是这些作用不会很大。因为此次松绑能够撬动的温州地产项目库存的体量非常小,根本没有办法撑起外界所谓的“盘活温州经济,改变末位GDP现状的效用。”

“希望政府能真正帮到中小企业,别再让搞实业的人们都要到房地产去赚快钱了。”上述温州市经贸委的官员说到。

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