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叶檀:松绑楼市“限购令” 温州债务解套了

温州放开商品房限购在情理之中

地方政府早对限购抱怨不已,冠冕堂皇的批评理由是限购反市场,实则限购压低房价损害的是地方政府的利益。

隐性解禁早就开始,有的地方政府将限购审批权交给开发商,把鱼送进猫嘴里;有的地方政府在城市各区县之间设立房产信息壁垒,各区县间并不限购;有的地方政府直接用税收取代限购。温州如今公开放松限购,各地方政府长出了一口气,温州做了他们想做而不敢公开做的事。

为防止债务泡沫彻底崩溃,防止政府与企业资产负债表彻底恶化,温州不得不放松限购,这是应急之举,凸显房地产市场对于中国金融市场的重要性。

从2011年9月以来,温州房价已连续22个月同比下降,是全国70个城市中唯一一个5、6两月房价都下降的城市。房价下跌的背后是温州实体经济下行,债务链条危机丛生。

今年4月26日发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测温州蓝皮书》表明,温州经济社会发展面临巨大压力,实体经济内卷化;现代商贸业态发展滞后,购买力外流严重;地方非银行金融机构监管缺失等。2012年1至11月,温州全市工业企业实现利润168亿元,同比下降了9.6%,工业企业效益考核得分为208.78,居浙江省末位。据温州市经信委的调查,2012年1至11月,全省规模以上亏损企业亏损额15.93亿元,同比上升68.4%。温州市经信委监测的15个行业中的855家重点企业,就有10个行业出现利润负增长。

实体经济如此糟糕必然反映在债务链条与不良贷款上。2011年7、8、9月发生民间债务危机,银行贷款不良率从长期居全国地级市低位的0.37%骤升,持续上升了20个月后,今年3月底达到4.01%警戒水位。原先的低不良率、高收益地区,变成银行贷款坏账的高风险地区。温州版小型金融危机爆发,活跃的民间借贷突然冻结,银行不断抽贷,贷款利率越来越高,各个企业与投资者眼看着债务上升,自己最重要的资产房地产的价格却节节下降。这是典型的资产负债表恶化现象,与日本泡沫崩溃期表现如出一辙。

危机之前一家企业担保贷款房产评估10亿元,银行房产担保品打7折,企业可以从银行获得7亿元贷款;危机爆发之后,同样一幢房,市场价只有6亿元,折扣率为6折,也即以往企业房产抵押能贷到7亿元,现在只能贷到3.6亿元,银行可能损失3.4亿元,还面临着房价继续下跌亏损持续扩大的不可测风险。

政府、央行、银监、司法等部门不得不动用强制性行政手段阻止金融危机蔓延。要求银行不得抽贷,地方行将坏账上划给上级行,或者折价卖给不良资产管理公司,甚至直接予以坏账核销;地方政府打击逃废债,建立金融担保物权直接实现制,即凭借实现担保物权裁定书,可以直接向法院申请强制执行,大大缩短冗长的诉讼时间,以保护金融机构的利益。今年1~7月,温州龙湾(小区网 论坛)法院共受理申请实现担保物权案件48件,审结46件,涉案标的额达4.9亿余元;执结10件,执结标额达1.13亿元。法院加班加点帮助银行回收抵押品,拍卖还账,其中最重要抵押品就是房地产。

应急手段不能收长久之效,温州实体经济提振需要很长的时间,房地产价格还在滑落,债务风险还在继续扩大——温州同乡之间担保贷款盛行,意味着一家大公司债务会传染担保圈内的公司,甚至影响十几家公司,债务危机如瘟疫般传染——政府决计提振房地产价格,以缓解燃眉之急。

温州房地产与债务关系,是当下中国债务风险集于房地产一身的典型案例,而这样的案例比比皆是,任由房地产市场下挫,温州企业贷款都会变成坏账,温州企业与民间借贷投资人全部都会破产。其他城市同样如此,温州的今天很可能是他们的明天。

取消限购之后,温州楼市“井喷”。据中指数据库数据显示,从8月5日至11日的一周,监测的42个城市中,温州成交涨幅最大,为164.66%。温州房地产的升温,可以解套债务绞索。

房地产泡沫是未来风险,债务危机崩盘是眼前风险,救急型经济体习惯于剜肉补疮。但不从实体经济振兴做起,不从改革着手,仅靠房地产市场,真能迎来中国经济的再度辉煌吗?

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