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限购松动 温州放松楼市限购旨在拯救实体经济?

在房价连续22个月下跌之后,温州终于放松了楼市限购的“紧箍”。

此前,温州多家房地产论坛及微博上都传出温州“放松”限购政策的消息:“2013年8月6日下午相关部门决定:2011年3月14日后已购买一套住宅的,今日起还可以再购买一套住宅,但名下房产只能是二套,名下之前无房产的可以连续购买二套。”

之后,该消息被证实并在近日被执行。在全国房地产市场全面回暖的背景下,温州的举动引人瞩目。

政策微调还是回归中央政令

据了解,此次限购政策微调,温州官方并未正式下发文件。其措施主要针对住宅,放宽之后惠及两类人群,一是2011年3月14号以后买了一套,现在又想买一套改善住房的家庭。另一类是2011年3月14号以后买了一套后来又卖掉,现在还没有房产的家庭。

该措施还明确,本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女,如果家庭中子女已经年满18周岁,可以认定为两个家庭。此外,集体土地上有房子的,不纳入存量限购房的计算。也就是说,有年满18周岁孩子的家庭最多可以购买4套住房。

这与之前“本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购买1套商品住房;对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停其在本市购房”,也即不允许市民购买第二套住房相比,政策放松明显。

但针对媒体温州“放宽”、“微调”楼市限购政策的解读,温州市住房和城乡建设委员会认为,当地并不存在“微调”房产政策,只是对国务院“限购令”政策再次做正确的解读,将当地楼市的“限购令”政策回归到国务院相关政策的框架。

温州市住建委相关负责人解释,按照2011年3月,国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》:“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房”的规定,温州版的“限购令”,显然更为严格。而目前的措施跟之前的国务院规定相比,仍然是在国务院限购措施的限购标准之内,“其内容也完全一致。因此,也谈不上‘松绑’。”

这位负责人认为,在楼市调控政策下,温州楼市逐步回归,商品住房价格明显回落,“综合考虑各方因素,温州有必要对当时的政策进行微调”。

事实上,在许多人看来,温州限购政策的松动,不仅缘于当前房地产市场的冷清,更和其整体经济相关。

曾经是“辛苦一年,不如炒两套房”

温州,素有楼市风向标之称,其“炒房”、“炒楼”曾名闻全国。三线城市的温州,房价曾一度疯狂领涨全国,最高峰时甚至超出一线城市的北上广。

据温州中小企业促进会统计,2008年~2010年,温州在房地产市场的投资规模约为1000亿元,历史最高峰达2000亿元。当年,温州的民间借贷约六成进入楼市。“三线城市,一线房价”,“全民炒房”成为温州楼市的一大奇观。而丈夫办企业,辛苦经营一年,不如妻子炒两套房,疯狂炒作下的温州房价在当时几乎翻了一番。

但随着楼市调控,特别是2011年限购政策出台后,温州房价持续走低。国家统计局7月18日发布的6月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上年同月相比,新建商品住宅(不含保障性住房)价格69个城市上涨,唯独温州下跌。

这也是从2011年9月开始,温州新建商品住宅价格指数连续第22个月下跌。特别是从2012年下半年至2013年上半年,在其他城市房价普遍转跌为升甚至涨声一片之时,温州成为了全国楼市屈指可数的“另类风景”。

温州大学房地产研究所提供的数据显示,温州今年上半年市区新建住房每平方米价格是24123元,同比去年下降4012元,环比下降1733元。作为温州“地标”的鹿城广场,最贵的时候,每平方米价格接近9万元。“现在售价连一半都不到,最差的一套开价只有4万元一平方米。”

在房价持续走低的同时,温州楼市库存居高不下。来自温州房地产市场信息动态监测的最新数据显示,截至8月15日,温州商品房公开发售房源37219套,建筑面积约420.44万平方米。而1月份这一数字为279万平方米,7月份为310万平方米。

来自市场方面的信息显示,接下来温州市区还将有27个项目上市,总供应量达到157.82万平方米,其中住宅项目就有110.08万平方米。

据了解,经历了2011年老板“跑路潮”后,温州企业的经营状况并没有明显的好转。来自温州市统计局的最新数据显示,今年上半年,温州市地区生产总值(GDP)为1695.30亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%,增速较一季度回落0.3个百分点,低于全省8.3%的增速。

“对严厉的楼市限购政策进行微调,不仅仅为了楼市,也为了实体经济。”经济分析人士认为,由于此前当地企业大肆扩张、涉足房地产,“钱荒”出现后,企业资金从楼市撤离以缓解压力,无疑也成为助推温州房价下跌的第一张多米诺骨牌。拯救实体经济,需要解套涉足其中的资金,缓解实体企业的现金流。“因此,激活楼市的政策调整,出发点更多为的是拯救温州的实体经济。”

限购松动是否会形成示范效应

来自温州市房管局网上销售系统数据显示,8月1日到14日,温州市商品房网签数量已经突破2000套。而今年6月、7月,温州市商品房网签数量分别为2861套和2382套。

数据显示,8月8日,温州市商品房网签数量近400套,达到387套,创下了今年以来温州楼市成交量新高。在温州楼市新政出台前一周,即7月31日~8月6日,温州楼市成交量为657套,日均成交不足百套。而在新政后一周,即8月7日~13日,温州楼市的成交量达到1629套,日均成交232套。

有房地产业内人士认为,不论是当地限购政策回归国务院政策,还是对当地限购政策进行“微调”,这对温州房地产市场来说,都是积极的“信号”。在他们看来,新措施的推行有利于温州房地产市场的活跃。

记者注意到,受限购政策松动、新盘热销等综合因素影响,温州市区土地出让速度明显加快,近半个月的时间,市区已有6宗、223亩住宅和商服等用地成功出让,出让密度之大为近年少有,其中个别地块甚至出现高溢价率、多轮竞标情况。近期温州郊县(市)还有28宗地块等待出让,总面积超过900亩,出让起始总价超过34亿元。

温州限购令的松动,也打开了市场的想象空间,其是否会形成骨牌效应?房产业内人士认为,这还有待于观察。而据记者对浙江多个城市的了解,迄今尚未有其他实行限购的城市“仿效”。

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