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温州民营企业资产大幅缩水 楼市限购“微调”

温州限购政策率先修正,全国舆论哗然,各种猜想四处传播。

8月15日,温州市住房和城乡建设委员会戴旭强向记者表示,温州限购政策是回归到国务院文件的框架内,不是“松绑”。

“我们是严格执行国务院的规定,现在只是强调了一下。”温州市住房和城乡建设委员会房管局副局长余跃彬在接受记者采访时也否认了温州本次是限购出新政策之说。

事实上,温州楼市“微调”背后,是当地经济的持续下滑、土地财政的困顿及民营企业的生存困境。在此背景下,温州关于如何救经济的呼声日渐高涨,尤其是在新任市委书记陈一新上台后。

本报记者获得的一位民营企业老板给陈一新书记的信中说道,“现在对于企业来说,最大的困难是资产严重缩水。以乐清土地拍卖为例,今年年中时的地块楼面价为5000元/平方米,而最新拍卖出来的一块楼面价跌至2000元/平方米,相对早期10000—15000元/平方米的楼面价,资产严重缩水,固定资产唯有回归10%-20%的价值才是稳发展的最佳决策。”

救楼市就是救经济

8月15日,在温州市住房和城乡建设委员会发给本报记者的一份标题为“温州市严格执行国务院限购政策”的文件提道,温州坚决贯彻执行国务院房地产限购调控政策,此前部分媒体声称的“限购放松”并未突破中央的调控底线,因此也就谈不上“松绑”。

8月15日,温州市住建委主任周守权向媒体表示,温州此次针对当地房地产市场的政策调整,是在原有的较为严格的基础上作出的微调,并未超出国务院房地产调控政策范围。

对此,温州中小企业促进会会长周德文认为,政府不应该去管外界舆论的压力,“温州的情况跟其他地区不一样,温州现行的房地产限购政策适度调整也是符合温州经济发展的规律,在没有违反国家有关法律法规政策的前提下,还是在整个国家宏观调控政策范围内的。”周德文说。

事实上,温州房地产的下跌对温州经济产生了重大破坏作用。周德文表示,温州房地产市场价格落差是全国最大的城市,落差最高峰跟最低峰有50%左右。最高峰时,温州房产评估有1000万,到现在只值500万。之前贷出的钱还回去后,再续贷,就少了很多,企业由银行从可以贷款800万到现在只能贷款250万,这当中的差价有550万元。

周德文表示,实体经济陷入危机,温州经济下行压力越来越大,跟全国差距也越来越大,因此,现在最需要政府出台刺激经济的政策。一般人都知道温州人投资是看涨不看跌的,往下跌的时候,根本没有人去投资,往上涨的时候,再贵也有人去买。因此,只有这个时候让房价上涨,二手房交易才能活跃起来,企业家手里的房产项目就可以脱手出去,然后把资金回归实体。另外,楼市价格缓慢上涨,对银行来说也是好处,所以温州政府现在这样维稳楼市是没有错的。

周德文的以上观点反映了温州民营老板的心声。

人民集团董事长郑元豹说,调结构和推转型是本届中央政府的核心任务,但调结构也好,推转型也好,都必须在一个相对平稳的环境下进行。以往一提到加快产业转型升级步伐,很多人就误解放弃老产品,直接上高新产品,这是误读。因此建议一些企业在转型升级过程中,不要盲目抛弃原有的产品。

新任书记第一把火

“这一激活楼市的政策调整,出发点是为了拯救实体经济,也符合陈一新书记的执政方向。”温州一位政府官员对本报记者表示。而上任不到两个月的新任市委书记陈一新,在此前调研中多次强调温州要重振实体经济。

6月26日,陈一新上台后,温州民营经济正处在风雨飘摇之中,于是大量的调研活动开始了。7月23日,陈一新主持的乐清企业家座谈会召开,座谈会上陈一新听取了民营企业家的反映,明确提出了“惠民”( 民营、民有、民享、民富)政策,民营企业家们颇受鼓舞。

如今,温州民营企业面对的最突出的问题是,温州民间借贷危机爆发之后,大量的资金被陷在房产项目里,而此时房价已比最高峰时下降百分之三四十,他们多被深套其中,这也直接影响了实体企业的资金流。

据温州企业家联合会统计,2011年温州民间金融危机全面爆发之前,全市100家明星企业中半数以上涉足楼市。温州的“盖房团”和“购房团”踏遍全国各个地级市和县城,特别是中央出台4万亿刺激计划、采取宽松货币政策并推行十大产业振兴政策后,温州民间资本便信心满满地大举杀入房地产、矿产和新能源等领域。

2011年,国家信贷政策全面收紧。当年4月,涉及前述领域的温州企业资金链开始紧张,被迫转向民间借贷,促使当年民间借贷综合利率从年初的23%上升至9月份的25.4%,导致1—7月份规模以上企业财务成本同比提高43.5%。到了9月,部分企业资金链断裂,上百位企业主出逃,两百多家企业倒闭,多位涉及民间借贷的人士自杀。温州瞬间成为区域性金融风波的重灾区。

对于那段时期的复杂性,星际实业董事长陈时升接受本报记者采访时说:“以前银行放贷很宽松,银行都尽量创造环境去放贷。一般实体经济向银行贷款是流动资金贷款,银行明知道这些钱不会用于实体经济建设,也明明知道有些企业销售额根本很少,还是将近十倍于销售额的资金放给他们。”

但是现在的银行的行为发生了转折,陈时升说:“房地产去抵押贷款,过去放贷比例可以达到70%-80%,而现在放贷比例只有50%。现在银行都是指定评估公司去做评估,这很难做到客观公正。”

救楼市也是救财政

“现在房地产企业都是微利,真正赚钱的是政府。”一名不愿意署名的房地产老板对本报记者说,“温州房价下降倒逼地价下跌,直接影响到地方财政的收入。”

温州大学房地产研究所的数据显示,2013年上半年,温州全市共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计1759亩,已经远超2012年全年1271亩的出让总量。但今年上半年温州的土地财政收入,政府方面讳莫如深。

该人士指出,一位温州主要领导在近期调研时说,温州三十多个经济指标全省倒数,财政资金链已出现严重困难,若产业链再出现问题,温州经济5年内无法恢复。

借贷危机后,温州房地产生态开始发生变化。地方政府因为危机启动大规模招商和土地出让,开展大规模的拆违等政策,也腾出了大量土地。迫于限购令的“不可抗拒性”,上述工作进展一直较缓慢,更多资方待币观察。

温州市前任书记陈德荣欲以大投资大建设带动温州经济发展,为此强力整合组建10家国资投资集团,仅一个温州城投集团注册资金就高达80亿,计划在“十二五”期间,将城投集团培育成为资产规模超过500亿的大型国资公司。

此前温州以国资引进外来大集团大兴土木,加强绿化投资,表面上让温州呈现全新气象,但是,这种大手笔投资脱离温州当时的严峻经济环境,大投资并未带动经济大发展,投资结构的不合理性反而更加突出,温州财政很快出现严重困难,这很可能迫使陈德荣黯然离职。

他还说,要想改善财政资金链状况,“卖地赚钱”无疑是最直接有效的途径,而近一年来卖地市场呈现方式是“沟地”,即政府和用地企业价格协商出让,拍卖仅是个流程设计,走过常

现在温州市政府终于对严厉的限购政策进行了微调,但是这个政策能拯救温州的经济吗?能拯救民营企业老板吗?能拯救温州的土地财政吗?这些问题尚待时间来回答。

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