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楼市曝出最大利空 房价下跌可期?

全国金融工作会议提到了这样一句话:积极有序发展股权融资,提高直接融资比重。

这句话的关键词是直接融资,而与之相对的是间接融资,它点名了未来房地产融资的方向。

目前房企的融资主要依赖间接融资。这种融资方式由于金融中介机构的参与,将社会闲置资金收集起来,然后集中投向房企,这种融资方式的好处是资金来源更为广泛,风险更分散,但缺点也包含在其中,融资链条过长,一损俱损的结局很可怕。房地产已经风光了十几年,风险已经逐渐临近。

而直接融资,就是你借钱给我,我到期还钱,砍掉很多中间环节,出借的人能够有更多收益,而借钱的人成本也会相应降低。

强调直接融资,不仅仅是改善融资环境,更大的意义在于货币层面。它排除货币乘数效应,投放基础货币不会造成M2的过快增长。

货币乘数效应的威力有多大,我举个例子。

央行投放1000万货币,假如这些钱全都以工资的形式发给职工。如果大家都不动这笔钱,那么银行就可以利用这笔钱,留下少量的,比如100万,剩下900万以贷款的形式重新流向市场。

这样一来,1000万货币实际上发挥了1900万的作用。不仅如此,获得这笔贷款的企业还会在市场上花钱,然后这些钱进入第三个企业的银行账户,银行可以继续把这笔钱贷出去。

这是一个不断循环的过程,最初的1000万货币能够发挥相当大。这个过程就是M2不断增加的过程。

其实M2的最初目的是给实体注入流动性,但没办法,实体实在太不赚钱了,短期内还无法支撑起增长。这些派生出来的钱顺理成章进入了房企的腰包,房企有了钱自然要卖地盖房,买得多了,盖得多了,大家就会发现,房子已经实际反映了通胀水平,在这种情况下,大家为了保住财富也不得不跟进买房,结果就是大家买房不是为了住,而是为了把它当成资产储备起来。

实物资产肯定比储蓄要更加划算,这个道理大家都懂,但问题是房子这种实物资产太特殊了,它承载了人们基础需求——住。这就决定了房子的金融属性必须要得到遏制。

现在强调直接融资,最先难受的就是开发商,他们未来获取资金的渠道将会收紧。

我想大家应该明白一点,现在的开发商卖房子是手段,现金流是生命线,而杠杆才是房企的终极方案。杠杆即债务,在房地产利润率如此之低的情况下,房企要想扩大利润,就得靠杠杆,靠债务。

举个例子,王健林和马化腾都是中国的顶级富豪,但他俩积累财富的手段完全不一样,马化腾靠的是顶级的产品,而王健林们则靠的是顶级的“财技”。

现在房企都去三四线掘金,依靠的是去年良好的销售,但这些房企不仅在卖房子,还在买地,未来还会有新的房子被盖出来,而我们都知道本轮三四线的需求是阶段性的,销售不畅将很快出现,回款难外加融资难,将极大地考验开发商。

至于炒房客,他们的好日子也快到头了。大量炒房客已经转移至三四线城市,他们未来很难抽身,我在之前的文章中说过,三四线新房的想象空间未来肯定还有,但这只能让开发商收益,他们把房子变成了钱,但房子到炒房客手里却很难再变成钱,你看他们能找到那些买他们手中二手房的人么?绝对不可能!三四线最大的问题就是二手房市场发育严重不足。

至于房价,我个人的意见是未来会继续分化,三四线将会触及拐点后一蹶不振,彻底熊下去,而一二线在接下来会大面积回调,请注意,这里是“大面积”而不是“大幅度”。依据是贷款,银行给个人房贷的额度在下半年可谓捉襟见肘,这种趋势会一直延续下去,贷款额度和贷款成本都会加剧购房者观望情绪,二手房的议价空间会继续打开。

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