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长三角经济圈的机会:今年将迎房企拿地窗口期

作为长三角经济圈的中心城市,上海的土地政策目前以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,自2007年以来上海住宅用地出让持续下滑,2013年以后出现了连续三年下滑。

同策咨询研报显示,从2014年起,长三角的房地产开发投资增速高于全国水平,但房地产市场出现分化,上海以主导地位领先其他区域,省会城市南京和杭州紧随其后。在经济和人口的双重作用下,长三角经济圈的房地产市场以人口拉动为主导,区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化。

在此环境下,房企也开始主动调整策略,进行相关探索和布局。

经济圈内阶梯式发展

今年2月4日,国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》(简称《规划纲要》),其中对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。到2030年,要求国土空间开发格局不断优化,整体竞争力和综合国力显著增强,并将影响未来15年中国城市格局。

《规划纲要》指出,长江中游和成渝城市带将适当扩大建设用地供给,提高存量建设用地利用强度,完善基础设施和公共服务,加快人口、产业集聚,打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。

据前述机构统计,长三角经济圈集中了全国20%左右的经济总量,GDP实际增速也与全国GDP实际增速保持一致。2014-2015年长三角经济圈GDP实际增速更是超过了全国GDP实际增速。

不过经济圈中各城市发展各有差异,从房企投资角度也会产生不同考虑。

同策咨询研报认为,长三角经济圈各城市可分为四个梯队,上海为传统强经济城市。而杭州、苏州、南京、宁波、合肥、无锡为第二梯队,宏观经济具有发展潜力。常州等17个城市为第三梯队,宏观经济实力相当。铜陵和池州作为第四梯队。

目前,上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期,第二产业的外迁缩减了此类城市GDP增量,使得经济增速放缓,从人均GDP来看,长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外,其他城市均高于全国水平。

将迎拿地窗口期

同策咨询研究总监张宏伟指出,长三角经济圈各城市房地产(住宅)开发投资出现分化,房地产(住宅)开发投资额大的城市其城市属性也越好, 上海、杭州、南京、合肥得益于其直辖市和省会城市的地位,宁波为计划单列市,而无锡、苏州为上海外溢城市。结合房地产(住宅)开发总量及增速来看,苏州、杭州、南京、宁波为房地产开发高速发展城市,而镇江、扬州、盐城等城市具有一定潜力。

前述研报显示,近期上海、合肥、无锡等地的开发投资总量相对较大,但增速放缓;杭州、苏州、南京、宁波房地产开发正处于高速发展期,房地产开发投资总量及增速均相对较大;绍兴、金华、盐城、舟山、湖州、扬州、镇江等城市虽然目前城市房地产开发投资总量相对较小,但增速明显,为潜力城市。

张宏伟指出,上海商品住宅销售面积增速存在明显的主、次周期,其中主周期为38-39个月,次周期为23-24个月。“新国十条”出台后,上海商品住宅成交面积增速周期完成次周期向主周期的转换,行政调控拉长购房需求的释放时间。

据他预计,2017年长三角经济圈重点城市商品住宅销售面积将迎来实质性下跌阶段。2017年商品住宅销售面积将继续减少,预计为1259.4万平方米;商品住宅销售均价将达到43341元/平方米。

总体来看,长三角经济圈重点城市商品住宅销售均价实质性下降时间多集中在2017年,届时这些城市将迎来拿地窗口期。

多名房企人士接受记者采访时表示,要变危为机,积极拿地布局,拿地后严控开工和销售的节奏。

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